Blog de Royla Habitatge

Temor a la recaída

2010-10-31T10:03:00.000-07:00

Los economistas no cesan de advertir de que la crisis financiera no ha concluido, que el sistema financiero no ha reparado sus balances de los desperfectos de la crisis inmobiliaria y que se aproximan tiempos de llanto y crujir de dientes, bien en forma de una nueva recesión, bien de double dip o recaída. Los pronósticos pesimistas tienen como fundamento la debilidad del crecimiento después de que se han retirado las ayudas públicas o los planes de estímulo. Estados Unidos decide que es necesario mantener los estímulos públicos y las ayudas crediticias, situando el precio del dinero en cero o por debajo de cero si es necesario, porque Ben Bernanke es la memoria viva del pánico a la deflación desatado desde la Gran Depresión: y Alemania insta a la austeridad fiscal y monetaria, porque ha heredado el terror a la gran inflación que padeció el país durante los dolientes años que desembocaron en el nazismo.

Ambos temores tienen un grado bien distinto de verosimilitud. Es difícil creer en la amenaza inflacionista porque, a pesar de que la Reserva Federal ha inundado de liquidez los mercados, lo cierto es que hasta ahora la demanda de crédito se ajusta a patrones de austeridad derivadas de las incertidumbres de la demanda y de la rentabilidad. La inflación no ha comparecido; pero la deflación esperada como consecuencia de los casi unánimes programas de ajuste presupuestario en Europa tampoco se ha presentado, aunque no son pocos quienes creen que tarde o temprano aparecerá. El problema es que el plan alemán parece la mejor forma de frenar la recuperación económica en cualquier país que no sea Alemania (que ya está creciendo a tasas satisfactorias). Una mezcla de austeridad pública en todos los países de la zona euro con una política monetaria restrictiva, que es la que se pretende aplicar de forma inmediata a instancias del Bundesbank, puede conducir sin remedio a un periodo de estancamiento o crecimiento raquítico durante un lustro.

Esta discrepancia conduce a un drama que se cuenta mal y se explica peor. Estados Unidos defiende la continuidad de estímulos fiscales porque, además de su miedo a la deflación, el país tiene margen para hacerlo. Acierta porque puede elegir. No está claro que países como España estén en condiciones de desmarcarse de los programas de austeridad que imponen los acreedores y avala Alemania; no pueden elegir. No hay poder político en Europa capaz de torcer la idea merkeliana de los ajustes presupuestarios en cadena, a pesar de que dichos ajustes amplían la posición relativa, en términos de competitividad, de Alemania con el resto de los países del euro.

En el caso de España, la predicción más probable sigue siendo la de un crecimiento débil para 2011. No hay manera de conseguir tasas de crecimiento próximas al 2% (modestas, pero efectivas) si no crece la demanda y no se resuelve el problema de la oferta de crédito. La supuesta reforma financiera española, con su rosario de fusiones frías, calientes y templadas, no es más que el plano a escala de los cambios necesarios. Ahora hay que ejecutarlos: ajustar plantillas, recapitalizar balances, dotar reservas, recuperar depósitos y, por fin, que bancos y cajas se dediquen a prestar dinero a empresas solventes. Pero la ejecución se demora y el crédito sigue sin fluir. No es verdad que la crisis financiera haya concluido.

El precio de la vivienda vuelve a los niveles de 2005

2010-10-15T16:22:00.000-07:00

Los pisos aumentan al 13% su descenso frente a los máximos alcanzados a principios de 2008.- El BCE pide que el ajuste se haga con "más celeridad"

El precio de la vivienda ha vuelto a caer en el tercer trimestre, un 3,5% con respecto al mismo periodo de 2009 y un 0,9% frente al primero. Tras este descenso, el precio medio del metro cuadrado de la vivienda libre baja a 1.832 euros, lo que supone volver a los niveles de 2005 después de tres años de crisis inmobiliaria. Además, desde los máximos alcanzados a principios de 2008, la caída aumenta hasta el 13%, casi un punto más que a finales de junio, según el índice general de precios que ha publicado hoy el Ministerio de Vivienda.

La próxima restricción de la deducción fiscal por compra de vivienda y, con anterioridad, la subida del IVA, han insuflado algo de brío al sector, tal y como se observa en el aumento de las transacciones. La reactivación de las operaciones, además, no se está viendo acompañada por un aumento de los precios tras dos años consecutivos a la baja, aunque esta última tasa del 3,4% es la más baja desde finales de 2008.
El temor de los vendedores a no aprovechar la mayor presencia de compradores que hay ahora en el mercado y tener que afrontar el previsible parón que tendrá lugar durante los primeros meses de 2011 les lleva a ajustar aún más sus precios, según apuntan los expertos y han demostrado hoy los datos publicados por el departamento que dirige la ministra Beatriz Corredor. Aunque para el BCE este proceso debería acelerarse. Contando con la inflación acumulada desde el primer trimestre de 2008,

Diferencias en los descensos

Sin embargo, el descenso no es homogéneo para todas las ciudades ni en todos los barrios, ya que donde la demanda se ha mantenido, las rebajas han sido menos apreciables. De hecho, los pisos han subido en el tercer trimestre en cuatro comunidades: Asturias, Cantabria, Castilla-La Mancha y Galicia. Por tipo de inmueble, los pisos nuevos (hasta dos años de antigüedad) se han abaratado un 3,4% en tasa interanual, quedando el valor del metro cuadrado en 1.846,7 euros, el mismo que en el segundo trimestre. En el caso de las viviendas de segunda mano, el precio medio se ha situado en 1.827,7 euros, un 1,5% menos que a cierre de junio y un retroceso del 3,3% frente al mismo periodo de 2009. La vivienda de protección, por su parte, costaba 1.148,4 euros, un 0,6% más que en el primer trimestre y un 3,1% más en tasa interanual.
Desde el Ministerio, la directora general de Arquitectura y Política de Vivienda, Angeles Marín, ha descrito la evolución de los precios como una "clara desaceleración" en un contexto en el que "el sector continúa en una tendencia de estabilidad y equilibrio entre oferta y demanda". Además, aunque ha reconocido que el final de la deducción por vivienda habitual para aquellos que tengan una base imponible superior a 24.100 euros puede estar "adelantando las decisiones de compra", ha optado por la prudencia de cara a lo que pueda pasar a principios de 2011. Eso sí, ha matizado que "volver a los años de boom" está totalmente descartado y que lo que se quiere es un "sector viable y sostenible". En cualquier caso, ha recordado que, según datos de la Agencia Tributaria, el 75% de los contribuyentes mantendrían el derecho a la deducción.

Recomendaciones del BCE

El estallido de la burbuja inmobiliaria tras años de sobreexplotación dejó en torno a un millón de casas sin vender, lo que forzó a los promotores e inmobiliarias a bajar precios para darles salida o a traspasárselas a los bancos a cambio de sus deudas. El descenso de precios fue especialmente destacable en algunas zonas de España como el arco mediterráneo y las periferias de las grandes ciudades y capitales de provincia. A finales de 2009, esta cifra se había reducido a unas 700.000. Por este motivo, los expertos sostienen que hasta que no se absorba la mayor parte del stock los precios tendrán que seguir bajando, aunque puede que con menos intensidad.
Sobre este punto, el miembro del Comité Ejecutivo del Banco Central Europeo (BCE) José Manuel González-Páramo, de visita en España, ha considerado que el descenso registrado en el tercer trimestre es "positivo", aunque ha precisado que este ajuste debería estar produciéndose "con más celeridad". La razón, ha añadido, es para no estar "meses o años" esperando que el valor de las viviendas aterrice y se dé por cerrado el ciclo bajista en el sector residencial.
Tras recordar que el Banco de España venía desde 2004 alertando de que el parque de vivienda estaba sobrevalorado, ha considerado "positivo" que el valor de los inmuebles regrese a sus parámetros reales. En su opinión, ello permite un mejor acceso de los ciudadanos a la vivienda y permite reducir la "incertidumbre" reinante en las entidades financieras, en relación con las provisiones que tienen que reservar por cada vivienda pendiente de venta.

EL PAÍS - Madrid - 15/10/2010

Desacuerdo entre los expertos sobre la subida récord de la venta de viviendas.

2010-09-14T02:04:00.000-07:00

10-09-2010

Fuente: idealista.com

Las ventas de viviendas registraron en el segundo trimestre un aumento histórico, al subir casi un 25% con respecto al mismo periodo del año pasado.

Y entre los expertos hay desacuerdo para decir si se va marcando una tendencia positiva o no. Además, recuerdan el caso de EE.UU donde el sector residencial sigue temblando.

La entrada en vigor de la subida del IVA en las viviendas nuevas a partir del 1 de julio ha influido en las ventas. Así lo estima Jesús Amador, analista de Bankinter, aunque prevé que esta tendencia positiva no se mantenga en el largo plazo, pues para el tercer trimestre estiman caídas en las ventas, hasta incluso las 55.000 unidades.

El analista hace hincapié en que las cifras de ventas hay que “tomarlas con cierta cautela”. considera que lo importante para medir la salud del sector son los datos son las ventas de viviendas nuevas, ante el elevado stock de viviendas nuevas que hay en la actualidad en España. Y el experto señala que se vendieron menos viviendas nuevas que usadas. Es más, recuerda que en el primer semestre del año la venta de casas nuevas descendió con respecto a los seis primeros meses de 2009. Por tanto, el stock de viviendas nuevas sigue sin reducirse lo suficiente para reactivar el sector inmobiliario.

Mikel Echavarren, consejero delegado de Irea, pone una nota de color al señalar que “a pesar de las malas noticias que vivimos en el segundo trimestre, referentes a la crisis de la deuda pública y la volatilidad de la bolsa, es sorprendente que no haya bajado el ánimo de los compradores. Las ventas implican que las decisiones de compra se han tomado en plena crisis y que la financiación se ha otorgado a pesar de la que está cayendo”. El experto destaca que las entidades financieras vuelven a prestar dinero a “compradores de cierta solvencia”.

¿Y PARA EL AÑO QUE VIENE QUE ESPERAN LOS EXPERTOS?

Bankinter no considera adecuado que el gobierno elimine las medidas de estímulo fiscal, como la desgravación por compra de vivienda a rentas inferiores a los 17.000 euros al año, aunque cree que tampoco va a tener un impacto considerable en la evolución de las transacciones. jesús amador pone como ejemplo el caso de eeuu que en cuanto ha retirado las ayudas fiscales para la compra de vivienda las ventas se han desplomado

Antonio Cabrales, catedrático de fundamentos del análisis económico en la Universidad Carlos III de Madrid, también cree que el aumento de las ventas se debe a la inminente eliminación de la desgravación por compra de casa. “Hay alguna evidencia internacional de que los programas de estímulo lo que han hecho es adelantar compras que ya se iban a hacer”, subraya el experto.

En su opinión, no se va a marcar una tendencia positiva en las ventas de casas, aunque acumulen tres trimestres de subidas consecutivas. En cambio, Echavarren disiente, al apuntar que se ve una tendencia imparable “que se acentuará a medida que cale en los compradores potenciales que los precios de determinadas ubicaciones no van a bajar más”.

Juan Fernández-Aceytuno, director general de ST-Sociedad de Tasación, estima que la eliminación de la desgravación no afecta sensiblemente al mercado de la vivienda. “Lo que mueve el mercado es el empleo, la renta de las familias y la financiación bancaria. Hacen falta cambios en estas variables para que el mercado recupere la actividad. Una casa para vivir no se compra porque desgrave, se compra porque se tiene confianza en mantener un puesto de trabajo”, añade.

Bankinter recuerda que el gran lastre del sector inmobiliario es el elevado stock de viviendas que cifra en unas 900.000 y la debilidad de la economía, así como el alto porcentaje de desempleo.

¿EL MERCADO INMOBILIARIO DE EE.UU. ANTICIPA LO QUE VA OCURRIR EN EL MERCADO ESPAÑOL?

Las ventas de viviendas nuevas y usadas en EE.UU se desplomaron en julio, lo que ha llevado a pensar en un double dip (o doble caída). hay muchos expertos que ven paralelismos entre el sector inmobiliario estadounidense y el español. Antonio Cabrales apunta que EE.UU ha hecho un ajuste de precios mucho más fuerte que España donde a los precios aún le quedan recorrido bajista. “cuando los bancos comiencen a deshacerse de sus promociones de manera más intensa, es previsible que los precios bajen más”, señala

Bankinter no prevé una caída tan drástica del sector español como el americano, pues en este país el gobierno ha eliminado ayudas que concedía en metálico para comprar casa, mientras que en España el gobierno eliminará una desgravación. No obstante, el banco contempla un descenso de los precios de la vivienda del 6% en los próximos 3 ó 4 trimestres frente al 12% que ya llevamos según el INE.

Echavarren no ve paralelismos entre ambos mercados. “Tanto en precio, movilidad geográfica del comprador y en la financiación se trata de mercados muy diferentes pero si el mercado inmobiliario de EEU se ralentiza, indirectamente repercutirá en la volatilidad de las bolsas y en el ánimo general de los consumidores”, añade. Por su parte, Fernández-Aceytuno tampoco ve parecidos, en cuanto a que en EE.UU. hay más gente viviendo de alquiler que en España, allí las hipotecas son más flexibles y los cambios de casas son mucho más frecuentes que aquí.

El precio de la vivienda bajará un 6% adicional y empezará a subir a finales de 2013, según Bankinter

2010-09-09T04:29:00.000-07:00

MADRID, 8 Sep. (EUROPA PRESS) -

El precio de la vivienda caerá un 6% adicional durante los próximos tres o cuatro trimestres, hasta el segundo semestre de 2011, momento a partir del cual entrará en una fase de estabilización que se prolongará hasta 2013 para volver a repuntar muy lentamente a finales de dicho año o principios de 2014, según Bankinter.

En un informe, la entidad explica que ello se debe a que el 'stock' de viviendas sin vender, que se sitúa según sus cálculos en los 900.000 inmuebles, no descenderá hasta que vuelva a crearse empleo neto, a finales de 2012.

"Si los acontecimientos se desarrollan de esta manera, a lo largo de 2013 el actual 'stock' podría reducirse a la mitad, situación que permitiría que se reactivara la construcción residencial a lo largo de 2014 y probablemente también los precios", señala el informe.

Entre las razones de la demora en la absorción del 'stock' se encuentran principalmente tres: las carteras inmobiliarias de bancos y, sobre todo, de las cajas; la oferta de vivienda usada, de difícil salida puesto que los propietarios se resisten a 'tirar' los precios; y el esfuerzo excesivo que tienen que hacer las familias para adquirir una vivienda.

En cuanto a este último punto, Bankinter señala que la retirada de la deducción por vivienda habitual para rentas superiores a 24.000 euros a partir de 2011 y la subida del IVA desde el mes de julio jugarán un papel importante. En este sentido, apunta que "estas medidas deberían haberse adoptado en una fase expansiva del ciclo".

¿POR QUÉ SE SIGUEN LEVANTANDO VIVIENDAS?.

El informe se pregunta por qué se siguen levantando casas --en torno a 18.000 inmuebles por trimestre-- si las ventas de inmuebles nuevos y los terminados se encuentran equilibradas en torno a las 230.000 unidades al año.

En su opinión, el mantenimiento de una ligera actividad responde a la construcción de viviendas ya comprometidas por constructoras y entidades financieras para desarrollar terrenos adquiridos y activos adjudicados, respectivamente.

"Si no se realizaran esos desarrollos, su valoración sería aún inferior y representarían un problema aún más grave para ambas partes", puesto que supondría una reducción de su valor financiero, señala el informe para añadir que "esta inercia es inevitable, aunque tendente a agotarse a lo largo de los próximos dos años".

Ahora bien, Bankinter remacha que la recuperación de la economía y el empleo, estimada para 2013, llevará a un reinicio de la construcción 'no forzada' de vivienda nueva y el retorno a la actividad de los promotores a finales de ese mismo año.

En conclusión, Bankinter estima que "el sector inmobiliario se enfrenta a un período de travesía en el desierto de unos tres años en términos de demanda y precios". "La recuperación del mercado de vivienda español podría tener lugar a partir de 2014 o algo antes si el empleo mejorase", sentencia.

El 70% de los españoles cree que no es un buen momento para comprar una casa

2010-09-09T04:21:00.000-07:00

MADRID, 8 Sep. (EUROPA PRESS) -

El 70% de los españoles cree que no es un buen momento para comprar una casa, porcentaje que se eleva al 100% al hablar de las personas que están actualmente en desempleo, según una encuesta realizada por Basicohomes recogida por el portal inmobiliario Idealista.

El 33% de los encuestados afirma no estar interesado en comprar una casa en estos momentos y un 20% no pretende hacerlo a largo a plazo, aunque un 30% de la sociedad tiene intenciones de comprarse un piso de aquí a un año.

Por puestos de trabajo, sólo algunas personas que ocupan cargos intermedios (10%) o que no tiene personas a su cargo (12%) están interesados en comprar un piso en estos momentos, aunque el 50% de los desempleados también pretende hacerlo antes de un año.

El 83% de los directivos no tiene en mente comprarse un vivienda en propiedad en estos momentos, mientras que el 17% restante ni siquiera se lo plantea a largo plazo, algo que sí hacen el 50% de los desempleados, el 20% de las personas con mandos intermedios y el 12% de trabajadores sin personal a cargo.

Entre los principales motivos para comprar una casa, el 31% de los encuestados se inclina por la idea de poder poner la casa a su gusto, mientras que el 17% cree que es una buena inversión; el 14% quiere dejar de vivir con sus padres; otro 14% no quiere gastar dinero en el alquiler y el 10% quiere establecerse por su cuenta y no depender de la casera.

A la hora de valorar los problemas que surgen al comprar una vivienda, el 45% de los españoles desconfía de la situación económica, mientras que el 36% resalta la necesidad de que la vivienda se ajuste a las necesidades de la persona y el 6% a la situación económica y laboral. El 3% argumenta posibles errores financieros y 6% restante no sabe o no contesta.

Sobre la evolución de los precios de la vivienda en los últimos meses, el 60% de los encuestados cree que han bajado poco, mientras que el 30% asegura que siguen igual; el 4% considera que han subido mucho y el 3% que han subido poco.

En cuanto a lo que va a pasar en los próximos meses con los precios, más de la mitad (el 53%) creen que van a bajar poco, frente al 30% que piensa que van a bajar mucho. Además, un 7% se inclina por que los precios se mantengan en el nivel actual y otro 7% considera que subirán un poco.

Respecto a las estadísticas de vivienda, un 37% de los encuestados cree que ocultan, mienten, engañan o están conducidas, frente a un 47% que no sabe o no contesta. Sólo un 3% cree que son correctas y un 7% piensa que están sobrevaloradas.

La venta de viviendas aumentó un 24,7% en el segundo trimestre y suma tres alzas consecutivas

2010-09-09T04:15:00.000-07:00

MADRID, 9 Sep. (EUROPA PRESS) -

La venta de viviendas en España aumentó un 24,7% en el segundo trimestre del año respecto a igual periodo del año anterior, hasta sumar 149.527 operaciones, según la estadística de transacciones inmobiliarias publicada hoy por el Ministerio de Vivienda.

Con este repunte interanual, ya son tres los trimestres consecutivos en los que sube la compraventa de viviendas en España tras el crecimiento del 4,9% logrado en el último trimestre de 2009 y del 1,5% en el primer trimestre.

"Las compraventas mantienen la recuperación iniciada en el cuarto trimestre de 2009, ya que supone el tercer incremento interanual consecutivo", subrayó el departamento de Beatriz Corredor.

Con respecto al trimestre anterior, como viene siendo habitual en los segundos trimestres, la tasa de variación es positiva, con un aumento del 39,6%.

La compraventa de pisos cae 6,3% en el segundo trimestre

2010-09-07T01:58:00.000-07:00

Foto: EP

MADRID, 6 Sep. (EUROPA PRESS) -

La compraventa de viviendas cayó un 6,3% en el segundo trimestre en comparación con los tres primeros meses de año, hasta sumar 110.378 unidades, según el informe difundido por el Colegio de Registradores.

El dato supone invertir el aumento de transacciones de pisos del 16,2% registrado en el primer trimestre del ejercicio.

No obstante, las compraventas del periodo abril-junio arrojan un aumento del 9,45% en caso de comparar con el mismo periodo de 2009. Además, el volumen de las transacciones del segundo trimestre de 2010 supera al registrado en tres de los cuatro trimestres de 2009.

En cuanto al conjunto de la primera mitad del año, se compraron y vendieron un total de 228.289 viviendas lo que constituye un aumento del 7,6% sobre en el segundo semestre de 2009 y del 8,2% en comparación a enero-junio del pasado año.

Asimismo, en los últimos doce meses (julio 2009-junio 2010) se compraron y vendieron en España un total de 440.399 pisos, lo que, si bien constituye una caída del 3,24% respecto al mismo periodo precedente, es inferior a la del 15% registrada a cierre del primer trimestre del año.

El estudio que el Colegio de Registradores realiza en colaboración con la Universidad de Zaragoza considera que todos estos datos suponen el "mantenimiento de la ligera tendencia a la recuperación" del sector iniciada en los primeros meses de 2010.

En su opinión, "constatan que 2009 puede haber registrado el punto mínimo del ciclo bajista", a pesar de que aún mantienen una "significativa" distancia respecto al más de un millón de viviendas que se compraron y vendieron en 2006.

"Es posible que estos resultados estén mostrando el inicio de la recuperación, cuya intensidad dependerá del comportamiento de variables del mercado inmobiliario, fundamentalmente del precio de los pisos, y de otras externas al mismo, como el empleo, la evolución económica o los tipos de interés", indica el informe. "A corto plazo, todo parece indicar que se mantendrá un cierto grado de estabilidad o incluso ligeros crecimientos", añade.

TIPOS DE VIVIENDA.

Por tipos de vivienda, en el segundo trimestre del año cayeron las transacciones tanto de pisos nuevos como usados. En concreto, entre abril y junio se compraron y vendieron 55.657 pisos nuevos, un 8,3% menos en relación a enero-marzo, mientras que las ventas de usados se situaron en 54.721 (-4,2%).

En el conjunto del semestre y en términos interanuales las transacciones de pisos nuevos cayeron un 1,8%, hasta 116.397 unidades, pero las de viviendas usadas crecieron un 21%, hasta 111.892.

CC.AA. Y PROVINCIAS.

Por comunidades autónomas, todas registran descensos en la compraventa de viviendas en el segundo trimestre del año en comparación con el primero.

Andalucía es la región donde mayor número de viviendas se compraron y vendieron en el segundo trimestre del año, con 21.135 unidades; por delante de Madrid (14.913 pisos), Valencia (14.414 unidades) y Cataluña (13.860 viviendas).

Por provincias, la comparación intertrimestral arroja descensos en todas ellas. Las que sumaron mayores transacciones entre abril y junio son Madrid (14.913 pisos), Barcelona (9.208 unidades), Alicante (6.387) y Valencia (6.324 pisos).

Fuente: EuropasPress .es

Los precios no bajarán lo que los compradores quieren por culpa de la banca

2010-09-06T23:44:00.000-07:00

Septiembre 6, 2010...8:21 am
Articulo visto en Blog de Asivega.

El llamado «efecto banca» mantendrá todavía el valor de los inmuebles a cambio de obtener financiaciones ventajosasLa firma de hipotecas se hunde, el Euribor toca suelo y amenaza con subidas cuando el BCE comience a subir los tipos… Más de tres años después del descalabro en Bolsa de Astroc, que dio pistoletazo de salida a la crisis inmobiliaria en España, pocos signos de recuperación emite el mercado del ladrillo nacional.

Con respecto a la variable que más importa a los ciudadanos, los precios, los índices oficiales dicen que las bajadas desde los máximos (finales de 2007) han sido muy moderadas, sobre todo teniendo en cuenta el espectacular parque de viviendas nuevas sin vender que hay y a las que se suman todas las que están a la venta de segunda mano.

«La banca va a intentar este año y en 2011 mantener precios como sea»

Pero la digestión del exceso constructor de la última década no es tan fácil. En 2008 se decía que a finales de 2009 vendría la recuperación y en 2009 que 2010 sería el año del repunte. Pero tras estas experiencias, queda claro que ni 2010 ni, muy posiblemente, 2011, verán una vuelta a la normalidad en el mercado inmobiliario. Los precios seguirán a la baja pero muy poco a poco. Para este «otoño caliente», los expertos consultados por ABC piensan que más de lo mismo, con un ajuste del mercado muy, pero que muy lento.
«Efecto banca»
José Luis Campos Echevarría, de Profit Gestión y autor del libro «La burbuja inmobiliaria española», cree que el motivo de que los precios sigan sin ir hacia abajo es lo que él denomina «efecto banca»: «Los bancos van a intentar este año y el que viene mantener precios como sea. Dan condiciones de financiación muy buenas y se defienden como gato panza arriba en el precio. Ahora mismo, su cartera de viviendas es muy grande y su actitud influye mucho». Los vendedores de segunda mano, por su parte, se ven influidos por este «efecto banca».
Esta actitud del sector financiero para ganar tiempo es legítima, pero responsable también de que no se experimenten esas bajadas espectaculares que necesita nuestro mercado, según muchos analistas. Para Campos, la banca busca «que el precio de venta no incida en su balance a corto y sí en el balance a largo plazo».

«Los descensos de precios se producen mes a mes de un modo inapreciable»

Desde el portal inmobiliario pisos.com se expresan en un mismo sentido. Miguel Ángel Alemany, director general del portal, destaca que «las entidades financieras manejan riesgo y, para evitar el repunte de la morosidad, imponen unos requisitos que no resultan sencillos de cumplir». Por ello, asegura, conseguir un préstamo es cada vez más difícil, lo que ralentizará la demanda de viviendas. Según Alemany, los informes de pisos.com demuestran que «hay un margen de ajuste, aunque estos descensos se están produciendo mes a mes de un modo casi inapreciable. Además, hay localizaciones donde la vivienda se ha quedado sin recorrido a la baja, e incluso comenzará a subir en breve si es que no lo ha hecho ya de forma tímida». Estas localizaciones donde la vivienda podría no bajar mucho más correponden a lugares «premium», como los centros de las ciudades o sitios donde no hay oferta de viviendas.
Hasta junio de este año (los últimos datos disponibles) se han firmado en España 323.313 hipotecas sobre vivienda, aunque no todas ellas corresponden a nuevos inmuebles sino que muchas proceden de cambios en la titularidad de la hipoteca. Para este año, el Servicio de Estudios del BBVA previó que se venderían unas 400.000 viviendas.

MARIO S. GUILLÉN / MADRID
Día 02/09/2010 – 02.10h

publicado por Astur Mar S.L.

La firma de hipotecas cayó un 0,5% en el primer semestre del año

2010-09-03T05:52:00.000-07:00

02/09/2010

La firma de hipotecas registró en los seis primeros meses del año un descenso del 0,5%, en comparación con el mismo período de 2009, según informó este martes el Instituto Nacional de Estadística (INE). Sólo en junio, se firmaron un total de 55.143 hipotecas, lo que supone una caída del 10,8% respecto al mismo mes del año anterior. Así, la contratación de hipotecas continúa con la tendencia a la baja que se inició en mayo, tras cuatro meses consecutivos de aumento. Si se compara el dato de junio con el de mayo, se observa un descenso del -1,1% en la constitución de préstamos hipotecarios. Los bancos prestaron en junio para la adquisición de una vivienda 6.592,1 millones de euros, un 9,6% menos que un año antes. Mientras, el importe medio de los préstamos hipotecarios creció un 1,4%, hasta los 119.547 millones de euros. En total, en junio se hipotecaron 87.070 fincas, un 13% menos que en el mismo mes de 2009. De ellas, 83.290 eran urbanas (-12,4%) y 3.780 rústicas (-24,4%). Las cajas de ahorros fueron las entidades que concedieron mayor número de préstamos hipotecarios durante el mes de junio (51,0% del total), seguidas de los bancos (38,3%) y otras entidades financieras (10,7%). En cuanto al capital prestado, las cajas concedieron el 46,3% del total, los bancos el 42,6% y otras entidades financieras el 11,1%. El tipo de interés medio en junio de 2010 fue del 3,93%, lo que supone un descenso interanual del 12,1% y sin variación respecto a mayo de 2010. En junio, el número total de hipotecas con cambios en sus condiciones es de 40.099, con un descenso interanual del 23,3%. En el caso de viviendas, el número de hipotecas que modificaron sus condiciones es de 24.100, un 29,2% menos que en junio de 2009. Atendiendo a la clase de cambio en las condiciones, en junio se produjeron 33.382 novaciones (o modificaciones producidas con la misma entidad financiera), con un descenso interanual del 20,7%. El número de operaciones que cambiaron de entidad (subrogaciones al acreedor) fue de 4.817, un 38,9% menos en tasa interanual. Por su parte, en 1.900 hipotecas cambiaron el titular del bien hipotecado (subrogaciones al deudor), lo que supone un descenso del 17,5%. De las 40.099 hipotecas con cambios en sus condiciones durante el mes de junio, el 35,4% se deben a modificaciones en los tipos de interés. En junio se cancelan registralmente 48.359 hipotecas, un 2,3% mas que en el mismo mes de 2009. Las hipotecas canceladas sobre fincas rústicas aumentaron un 2% y las canceladas sobre fincas urbanas un 2,4%. Mientras, las cancelaciones de hipotecas sobre viviendas crecieron un 0,3% en tasa interanual. Fuente: http://www.eleconomista.es

Los precios de la vivienda seguirán sin bajar lo que los compradores esperan

2010-09-03T05:46:00.000-07:00

El llamado «efecto banca» mantendrá todavía el valor de los inmuebles a cambio de obtener financiaciones ventajosas

MARIO S. GUILLÉN / MADRID

Día 02/09/2010 - 02.10h

La firma de hipotecas se hunde, el Euribor toca suelo y amenaza con subidas cuando el BCE comience a subir los tipos... Más de tres años después del descalabro en Bolsa de Astroc, que dio pistoletazo de salida a la crisis inmobiliaria en España, pocos signos de recuperación emite el mercado del ladrillo nacional.

Con respecto a la variable que más importa a los ciudadanos, los precios, los índices oficiales dicen que las bajadas desde los máximos (finales de 2007) han sido muy moderadas, sobre todo teniendo en cuenta el espectacular parque de viviendas nuevas sin vender que hay y a las que se suman todas las que están a la venta de segunda mano.

Pero la digestión del exceso constructor de la última década no es tan fácil. En 2008 se decía que a finales de 2009 vendría la recuperación y en 2009 que 2010 sería el año del repunte. Pero tras estas experiencias, queda claro que ni 2010 ni, muy posiblemente, 2011, verán una vuelta a la normalidad en el mercado inmobiliario. Los precios seguirán a la baja pero muy poco a poco. Para este «otoño caliente», los expertos consultados por ABC piensan que más de lo mismo, con un ajuste del mercado muy, pero que muy lento.

«Efecto banca»

José Luis Campos Echevarría, de Profit Gestión y autor del libro «La burbuja inmobiliaria española», cree que el motivo de que los precios sigan sin ir hacia abajo es lo que él denomina «efecto banca»: «Los bancos van a intentar este año y el que viene mantener precios como sea. Dan condiciones de financiación muy buenas y se defienden como gato panza arriba en el precio. Ahora mismo, su cartera de viviendas es muy grande y su actitud influye mucho». Los vendedores de segunda mano, por su parte, se ven influidos por este «efecto banca».

Esta actitud del sector financiero para ganar tiempo es legítima, pero responsable también de que no se experimenten esas bajadas espectaculares que necesita nuestro mercado, según muchos analistas. Para Campos, la banca busca «que el precio de venta no incida en su balance a corto y sí en el balance a largo plazo».

Desde el portal inmobiliario pisos.com se expresan en un mismo sentido. Miguel Ángel Alemany, director general del portal, destaca que «las entidades financieras manejan riesgo y, para evitar el repunte de la morosidad, imponen unos requisitos que no resultan sencillos de cumplir». Por ello, asegura, conseguir un préstamo es cada vez más difícil, lo que ralentizará la demanda de viviendas. Según Alemany, los informes de pisos.com demuestran que «hay un margen de ajuste, aunque estos descensos se están produciendo mes a mes de un modo casi inapreciable. Además, hay localizaciones donde la vivienda se ha quedado sin recorrido a la baja, e incluso comenzará a subir en breve si es que no lo ha hecho ya de forma tímida». Estas localizaciones donde la vivienda podría no bajar mucho más correponden a lugares «premium», como los centros de las ciudades o sitios donde no hay oferta de viviendas.

Hasta junio de este año (los últimos datos disponibles) se han firmado en España 323.313 hipotecas sobre vivienda, aunque no todas ellas corresponden a nuevos inmuebles sino que muchas proceden de cambios en la titularidad de la hipoteca. Para este año, el Servicio de Estudios del BBVA previó que se venderían unas 400.000 viviendas.

Fuente: www.abc.es

Los pisos deberían bajar hasta un 40% de mantenerse el actual coste hipotecario

2010-08-31T23:45:00.000-07:00

Pese a que algunos promotores no están dispuestos a bajar el precio de los pisos, la realidad del mercado inmobiliario español es bien distinta. En este sentido, el director de análisis e investigación de mercados de Aguirre Newman, Javier García-Mateo, analiza en una entrevista con Libertad Digital las claves de la intensa crisis que desde hace meses vive el sector del ladrillo, otrora motor del crecimiento económico nacional.

¿Cuánto bajará el precio de la vivienda en España este año?

Ya en el mes de diciembre de 2007, desde Aguirre Newman preveíamos una caída en el precio nominal de la vivienda de primera residencia a nivel nacional de entre un 5 y un 8 por ciento para 2008.

Y estamos viendo que estas caídas se han ido produciendo. En el caso de Madrid, la bajada en el precio del metro cuadrado ha sido de un 5,8 por ciento. En el caso deBarcelona capital las caídas han sido más bajas, pero en el caso de la Corona (en la periferia de la ciudad) la bajada ha alcanzado un 11 por ciento de media.

Por otra parte, en el caso de Valencia hemos observado caídas por encima del 15 por ciento. En concreto del 17 por ciento. Valencia se trata sin duda del primer mercado a nivel nacional que ha mostrado correcciones en los precios de salida, incluso por delante de Costa del Sol, donde los precios de salida se mantienen invariables respecto al año pasado. Otra cosa es lo que cada potencial comprador pueda negociar con el promotor, y aquí sí hemos comprobado que el margen de negociación es amplio ya que, en el caso de segunda residencia, el margen para negociar rebajas es superior al 10 por ciento.

Es decir, hoy en día negociar la compra de una casa en la Costa del Sol con una rebaja próxima al 10 por ciento sobre el precio de salida que ofrece el promotor es algo que se está produciendo.

¿Dónde se sitúa el suelo de depreciación inmobiliaria?

Según datos del Banco de España, la tasa de esfuerzo media de las familias españolas para comprar una vivienda se sitúa en la actualidad en torno al 46-47 por ciento de la renta bruta del hogar.

En los años en los que la demanda de vivienda mantenía un nivel saludable dicha tasa de esfuerzo no superaba nunca el 31-32 por ciento. Por consiguiente, si descontamos que en los próximos años la renta media del hogar no superará la inflación, determinamos que en un escenario neutral del coste de financiación , esto es un Euribor del 5,3 por ciento mas un diferencial del 0,5 por ciento en 2008, la caída de precios debería situarse en torno a un 30 por ciento.

Este sería el suelo matemático del valor de los pisos partiendo de un escenario neutral. Sin embargo, si los costes financieros se mantienen en los niveles actuales (Euribor en el 5,5 por ciento mas un diferencial del 0,5), entonces la bajada de precios debería situarse entre un 30 y un 40 por ciento para que dicha tasa de esfuerzo alcance un valor saludable.

¿Cuál es el volumen de viviendas sin vender (stock) que acumula el país?

Debemos tener en cuenta que hasta 2004 prácticamente se vendía todo lo que se construía. Es decir, el stock de vivienda nueva era casi cero. Partiendo de esta hipótesis, hay que contabilizar las viviendas nuevas que se han ido haciendo desde entonces y restarle las que se han ido vendiendo, según el Colegio de Registradores. De este modo, se puede observar que España acumula este año un stock de poco más de 1 millón de viviendas nuevas.

Si a este millón de pisos, se añade la vivienda de segunda mano, que aunque es difícil de determinar, en el peor de los casos podría alcanzar entorno a otro millón más, nos situaríamos en un stock próximo a los 2 millones de pisos sin vender.

¿Hasta cuándo durará la crisis inmobiliaria en España?

Para empezar, debemos tener en cuenta que la gente que ahora mismo es demandante potencial de vivienda no tiene nada que ver con los demandantes efectivos de la década de los 90 y primeros años del 2000, resultado de la generación del baby boom. Por lo tanto, habiendo bajado la natalidad de forma tan drástica, y ante la previsión de que se produzca una disminución de la inmigración en España, difícilmente se van a crear más de 300.000 hogares nuevos al año.

Además, cada vez se producen menos divorcios como consecuencia del coste de los mismos ante un escenario de crisis económica, al tiempo que también disminuye el número de emancipaciones. De este modo, se necesitarían, al menos, 3 años y medio para absorber ese stock, siempre y cuando no se construyeran nuevas viviendas.

Pese a todo, en ciertas zonas la demanda de vivienda se comportará mejor que en otras. Desde Aguirre Newman recomendamos a nuestros clientes que analicen muy en profundidad aquellas regiones que presenten una evolución e indicadores socioeconómicos más positivos, ya que aquí el mercado se recuperará antes.

¿Cómo está influyendo el frenazo en la construcción de nuevos pisos?

Mucha oferta ya ha salido del mercado. Se están retrasando nuevos proyectos y se han eliminado de la venta promociones que estaban en proceso de comercialización. De hecho, en la actualidad, se están terminando menos viviendas de las que estaban proyectadas inicialmente dos años antes. Por ello, a partir de 2009 el inicio de vivienda nueva va a ser muy testimonial.

¿Y en el mercado de suelo?

Es evidente que el promotor ha dejado de desarrollar nuevos proyectos a la vista de cómo están yendo las ventas, por lo que carece de incentivos para comprar suelo. Además, los bancos han dejado de financiar proyectos que carezcan de ingresos recurrentes desde el primer año. Algo que en el caso del suelo es totalmente inviable.

Las entidades tan sólo financian proyectos inmobiliarios que ofrezcan una rentabilidad inmediata, como puede ser la compraventa de edificios de oficinas, o naves industriales en alquiler. Exigen que el proyecto genere los suficientes ingresos como para costear el servicio de la deuda. Es decir, que cubra por lo menos la parte de los intereses que tiene que pagar el deudor cada año.

Algo similar ocurre con los fondos oportunistas, que están ofreciendo precios muy bajos por la compra de suelo. Rebajas que el promotor ahora mismo no está dispuesto a aceptar. Así, tan sólo se están produciendo algunas operaciones por parte de las family office españolas. Particulares o pequeñas empresas con escaso nivel de endeudamiento, y que en estos momentos pueden comprar suelo a un precio atractivo.

¿Cómo está reaccionando el mercado del alquiler?

Se está comportando muy bien, y las perspectivas es que se comporte mucho mejor. En este sentido, el Ministerio de la Vivienda ha anunciado una serie de medias que van a dinamizar mucho este mercado, sobre todo la modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que va a servir para proteger mejor los intereses del propietario. Con la actual legislación, el inquilino tiene la sartén por el mango.

Por otra parte, el parque de viviendas en alquiler en España sigue siendo bastante bajo, y hay algunas zonas, como por ejemplo Castilla-La Mancha, donde es muy bajo y, por lo tanto, existe una oportunidad para desarrollar este tipo de negocio. Pese a ello, también hay que advertir que el mercado de alquiler todavía no está los suficientemente profesionalizado.

¿Y en cuanto a precios?

El precio medio se sitúa entre los 7-9 euros por metro cuadrado mes y, sin duda, tenderá a crecer. En muchas provincias el precio del alquiler es incluso un 40 por ciento inferior a la cuota hipotecaria. Hace apenas dos años, al inversor le interesaba la compra ya que el precio de la vivienda subía un 10 por ciento. Sin embargo, ante la actual incertidumbre, el antiguo comprador prefiere alquilar y esperar.

El precio de alquiler está registrando subidas por encima de la inflación, incluso en algunas zonas por encima del 10 por ciento. Sin embargo, existe el riesgo de que se esté creando una burbuja express. Si el Euribor baja de aquí a 3 años, la compraventa se volvería activar y, por lo tanto, el alquiler perdería mucho de su atractivo actual.

Además, el frenazo de ventas podría provocar una sobreoferta de alquiler que, en caso de que se reactive el mercado, causaría un rápido ajuste en los precios.

¿Se salva algún sector?

Dentro del mercado inmobiliario, destaca la posición del mercado de oficinas, sobre todo, los distritos centro de negocios. Las empresas que buscan representatividad tienen que estar en el centro de las ciudades, y tanto en Madrid como en Barcelona existe poca oferta. Las rentas han seguido subiendo en el centro un 11 por ciento.

Aunque prevemos que para dentro de un año o año y medio las rentas de las oficinas prime (mejores zonas) de Madrid, Barcelona, Valencia y Málaga puedan bajar algo, lo que sí está claro es que los ratios de ocupación seguirán elevadísimos y la rentabilidad va a seguir siendo interesante.

Cada vez que sale a la venta un buen edificio de oficinas en el centro de Madrid hay cola de compradores, aunque no tanto de inversores internacionales como de nacionales.

¿Lograrán las medidas del Gobierno reactivar el sector inmobiliario?

Tenemos serias dudas acerca de la capacidad real del Instituto de Crédito Oficial (ICO) para conceder préstamos a los promotores. La magnitud del problema es muy elevada y, por ello, podría solucionar algo, pero poco. Lo que sí nos parece interesante es la entrada de fondos internacionales para desarrollar el mercado de alquiler.

Por otro lado, la aprobación de la Ley de Suelo ha llegado en un momento muy malo. Su objetivo es favorecer el crecimiento de las infraestructuras en España. Pero una ley como esta, en la que el criterio de valoración del terreno depende de la situación física del mismo y no de las perspectivas urbanísticas, es algo muy dañino para el mercado en una situación como la actual.

Artículo original: http://www.libertaddigital.com/economia/los-pisos-podrian-bajar-hasta-un-40-de-mantenerse-el-actual-coste-hipotecario-1276340768/

Javier García-Mateo, director de análisis e investigación de mercados de Aguirre Newman

No es una locura: las inmobiliarias sanas vuelven a promocionar casas como antes del boom

2010-08-31T23:40:00.000-07:00

No sólo de los bancos y cajas de ahorros vive la promoción de nuevas viviendas. Las inmobiliarias sanas –o las menos tocadas, como Iberdrola Inmobiliaria o Realia- vuelven a promover a los niveles previos al gran boom del ladrillo en España.

En pleno debate sobre si ha tocado o no fondo la crisis inmobiliaria en España, el negocio de la promoción de viviendas empieza a emitir señales de vida desde el propio sector. Por lo tanto, no sólo bancos y cajas –que se han quedado con gran parte del capital y de los activos del sector a cambio de deuda- están promocionando viviendas nuevas en el país.

Las señales de reactivación son aún pocas y se circunscriben sólo a las inmobiliarias a las que la crisis no ha puesto en situación límite. Sin embargo, algunas de las promociones anunciadas tienen el tamaño de las que se realizaban justo antes de la eclosión del gran boom inmobiliario español.

A cambio, los precios de las casas serán más ajustados a la dura realidad del mercado y sus dimensiones más pequeñas, adaptadas a las nuevas necesidades y posibilidades económicas de quienes necesitan comprar una vivienda.

Ayer, Iberdrola Inmobiliaria anunció que promoverá 300 nuevas viviendas a partir del último trimestre de este año. Desde la compañía se asegura que “dado que desde 2006 –en plena burbuja- las viviendas iniciadas en cada año por parte de Iberdrola han sido pocas, el anuncio de una promoción de este magnitud se situaría, en cualquier caso, en los momentos anteriores al boom”.

Para la inmobiliaria del grupo que preside Ignacio Sánchez Galán, promover es una necesidad para reactivar un negocio que al cierre del primer semestre se ha caído un 42,8% en términos de margen bruto y un 57,8% en los de ebitda o beneficio operativo. Unas cifras que han reducido la aportación del negocio inmobiliario a las cuentas de Iberdrola a unos testimoniales 6,2 millones de euros.

Iberdrola Inmobiliaria, que aún tiene 132 viviendas sin vender en Santander, Mijas (Málaga), Arroyomolinos (Madrid) y Jun (Granada), vuelve a la carga con la promoción, a partir del último cuarto de este año, de otras 80 viviendas en Mallorca, 65 en Santander, 62 en Ciudad Real, 29 en Murcia, 24 en Ávila y 22 tanto en Madrid como en Granada.

Como la filial de Iberdrola, que cuenta con el parapeto de un grupo como el energético, otra promotora con dos grupos tan fuertes detrás –FCC y Caja Madrid- como Realia también ha anunciado que iniciará cinco nuevas promociones donde ha detectado demanda. Se trata de 397 viviendas, en Fuenlabrada (Madrid), Sevilla, Valencia y Valladolid.

El grupo, que el año pasado vendió sus viviendas con un descuento medio del 20%, pone así en valor su cartera de suelo y se adelanta a la presunta reactivación del sector. Otro grande del sector como el ex presidente de Metrovacesa, Joaquín Rivero, también ha anunciado que promoverá viviendas en España el año que viene.

Fuente: lainformacion.com

El mercado de la vivienda sigue esperando el ajuste de precios

2010-08-30T04:52:00.000-07:00

27/08/2010

La crisis inmobiliaria lleva tres años llevándose por delante una parte importante del valor de los distintos activos inmobiliarios, arrastrando consigo una proporción similar de la riqueza de los españoles, concentrada en más del 50 por ciento en este tipo de activos.

El hecho de que a medida que pasa el tiempo seamos más pobres, no afecta al valor de uso de las viviendas porque seguimos viviendo en la misma casa, independientemente del valor que le asigne el mercado, pero tiene repercusión en nuestro comportamiento de consumo, no sólo por el efecto riqueza, considerado como psicológico, sino por otro más real como es una menor capacidad de financiación.

La caída media del precio de la vivienda ha sido del 16,9 por ciento desde que comenzara la situación actual en 2007, según Tinsa, aunque otros sitúan esta caída en el 25 por ciento.El mercado de la vivienda es ciertamente singular, estamos situados en una curva de demanda invertida. En los años del boom, a medida que aumentaban los precios crecía la demanda, ahora se recorre la misma curva pero se recorre en sentido contrario, caen precios y demanda.

La explicación puede estar además de en aspectos demográficos, una población que envejece y que ha agotado sobradamente el efecto del baby boom, en que los precios de la vivienda siguen superando ampliamente las cuatro veces y media del salario medio interprofesional, múltiplo del sueldo, considerado como máximo razonable para comprar una vivienda, de ahí que el ajuste se producirá por la vía de los precios, dado que no parece que vayan a aumentar los salarios en un horizonte próximo. El excedente de viviendas nuevas terminadas lleva tiempo quemando las manos de sus propietarios, tanto si son promotores
como entidades financieras, pero como su valor de mercado está por debajo del de la deuda que soportan, les impide aplicar el antídoto adecuado y prefieren soportar el dolor con remedios de andar por casa, confiando que la recuperación del mercado les libere de los males que padecen.

Dado que el mercado de la vivienda nueva está muy condicionado por la deuda que soporta, volvemos la vista al mercado de segunda mano, y parece que va a ser el que terminará marcando los precios de nuevo, dada la escasa innovación que se ha aplicado en la edificación y diseño en los últimos años, realizada a galope y a prisa, las diferencias entre nuevas y más antiguas son escasas, y el abundante número de operaciones que se realizaron con una demanda más de inversión que de uso, además del deterioro económico que sufren las
familias.

Según los datos del Instituto Nacional de Estadística, INE, la compraventa de viviendas aumentó un 7 por ciento en tasa interanual en junio, con lo que culmina una racha de seis meses consecutivos de ascensos, pero estos datos hay que analizarlos con cuidado, primero porque se comparan con un periodo de muy escasa actividad como fue el primer semestre de 2009 y un pequeño aumento del número de ventas supone un porcentaje importante, y en segundo lugar porque algún efecto de apresuramiento ha debido tener la anunciada subida del IVA, como seguramente lo tendrá hasta finales de año, la pérdida de bonificaciones fiscales, para rentas superiores a 24.000 euros.

Además este mercado es dependiente de la financiación, que por ahora sigue cerrada, salvocuando se compra la vivienda a la propia entidad financiera. Bancos y Cajas siguen encontrando dificultades para financiarse en los mercados y empleando en exceso al Banco Central Europeo, para tal fin.

El horizonte sigue cargado de incertidumbre, la prueba es que apenas se inician viviendas y una buena parte de las que empiezan lo hacen pensando en deshacer posiciones en suelo,activo que tiene el mercado cerrado en la práctica.

Las asociaciones empresariales harían mejor en tratar de definir el nuevo escenario al que ha llegado el mercado residencial, que en tratar de lanzar mensajes interesados al mercado que, por otra parte, nadie se cree, porque una vez oído que los precios no bajarían, es lógico pensar que el mensaje de que los precios pueden subir de manera importante en algunas zonas, entre por un oído y salga por el otro

Fuente: www.realestatepress.es

Un crash a cámara lenta: el precio de la vivienda encadena ya 40 meses de caídas

2010-08-30T03:38:00.000-07:00

Lejos queda ya aquel mes de abril de 2007 cuando el precio de la vivienda tocaba techo y ponía fin a una década de boom inmobiliario. Concretamente han pasado ya cuarenta meses desde que aparecieran los primeros visos de rebajas en la vivienda, la primera caída que se registraba desde principios de los años 90. Más de tres años en los que la vivienda ha acumulado ya un ajuste del 21%, según los datos de Idealista.com, Fotocasa y Facilisimo, los tres principales portales inmobiliarios españoles.

En este tiempo de descensos prácticamente ininterrumpidos, en el que las mayores caídas de precios se han localizado en Castilla-La Mancha, Aragón, Cataluña y Navarra, todas las provincias españolas han visto cómo el precio de sus inmuebles se venía abajo. Sin embargo, las caídas, aunque constantes, cada vez son menores. Únicamente ha habido un mes en el que la vivienda en España no sufrió ninguna variación. Fue en diciembre de 2009, que cerró con un 0% en términos intermensuales, según las estimaciones del portal facilísimo.com.

La caída de los precios se ha moderado hasta el punto de en el último año el descenso ha sido del 3,5%, la menor caída interanual de todas las registradas por el Índice Inmobiliario fotocasa.es en los últimos 24 meses. Facilisimo.com sitúa el descenso en un 5,1%, frente al 7,7% del período entre julio de 2008 y julio de 2009. En cualquier caso, ambos portales, junto con Idealista.com, se reafirman en el descenso continuado del precio de la vivienda, también en lo que se refiere a la variación mensual. Para este último, la caída en el mes de julio ha sido del 0,4%. La comunidad con el precio más bajo sigue siendo Extremadura.

Este último señala, además, que por primera vez, el número de mercados que bajan ha sido igual que el de los que incrementan sus precios. Concretamente, ocho comunidades autónomas han visto aumentar los precios, las mismas que caen. En términos provinciales, 27 han subido, frente a 23 que han experimentado disminuciones. En cuanto a las capitales, en 24 de ellas ha aumentado y en 24 se ha reducido.

Para fotocasa.es, el precio de la vivienda en el mes de julio ha registrado una caída del 0,5%. Según el portal, Galicia, Murcia, Asturias y Navarra son las únicas comunidades autónomas que no han registrado descensos de precios. Facilisimo.com, por su parte, cifra la caída del precio de la vivienda en el 0,29%.

El precio de la vivienda acelerará su caída en 2011

2010-08-30T02:25:00.000-07:00

Tras la retirada de "estímulos" públicos

El precio de la vivienda acelerará su caída en 2011

¿Es un buen momento para comprar piso?. ¿Han tocado fondo los precios?. En realidad, el sano ajuste del sector se acelerará en 2011 por la retirada de estímulos, la subida de impuestos, las nuevas exigencias crediticias o la subida de tipos. Algo similar ha ocurrido ya en EEUU y en la automoción

A. Martín / M. Llamas

El sector inmobiliario de Estados Unidos continúa sin haber tocado fondo, a pesar de que la burbuja de precios ya parece haberse corregido. Los últimos datos así lo indican. El Departamento de Comercio informó que la venta de casas nuevas disminuyeron un 12% en julio, hasta una tasa anualizada de 276.000 unidades, la más baja desde que existen registros.

Además, la Asociación Nacional de Agentes de Bienes Raíces indicó que la venta de casas usadas disminuyó un 27,2%, la mayor caída mensual registrada. La recuperación auténtica y el fin de la contracción de la economía norteamericana todavía deben esperar.

No obstante, estos datos deben ponerse en contexto. No son sólo una manifestación de la recaída económica del país sino también, y fundamentalmente, una muestra de las distorsiones que están generando en el mercado inmobiliario las políticas gubernamentales, de entre las que también destaca el papel jugado porla Federal Housing Administration en la concesión de hipotecas, como avanzó LD.

Si en marzo la venta de nuevas viviendas se disparaba en EEUU, por acercarse la fecha límite para lograr un subsidio (tax credit) a la compra de viviendas, el pasado mayo y julio aconteció justo lo contrario.

Básicamente, todo lo que logró el Gobierno de Obama fue un repunte en la actividad del mercado inmobiliario efímero y ficticio, cuyos beneficios para la sociedad americana son bastante discutibles. Como señalaba el diario Wall Street Journal, las ayudas fiscales tan sólo han retrasado temporalmente el momento de reconocer la realidad.

¿Resultado? El precio de las casas en EEUU cayó un 1,6% interanual en el segundo trimestre, tras el ligero repunte de trimestres previos, como resultado de las ejecuciones hipotecarias que se han ido sumando al stock de vivienda ya existente, según el úlitmo informe de la Federal Housing Finance Agency. En el primer trimestre los precios ya cayeron un 3,2% interanual.

Otro caso a tener en cuenta es el experimentado por el sector del automóvil. Durante meses, la venta de coches aumentó de forma artificial en España gracias a la concesión de subvenciones públicas (Plan 2000E).

Sin embargo, el fin de las ayudas y el aumento del IVA han revertido la situación. El mercado nacional de turismos cayó en la última semana un 33,5%, desde el 29,6% registrado en la primera quincena del mes de agosto, según datos de matriculaciones hasta el pasado viernes facilitados por fuentes del sector.

El sector vislumbra un cuarto trimestre "dramático". Algunas previsiones para el segundo semestre del año sitúan el desplome de ventas en torno al 34%, sin llegar a las 300.000 unidades matriculadas. Una caída que, sin embargo, se verá compensada por la fuerte subida del primer semestre, fijada en el 27%, con 687.558 unidades, debida, precisamente, a los estímulos públicos.

Para algunos analistas, como Edward Hugh, miembro de RGE Monitor (la firma de Nouriel Roubini), la recaída del mercado inmobiliario norteamericano o del automóvil se podría reproducir en España en 2011. Y ello, en parte, por diversos motivos relacionados con la intervención pública.

En primer lugar, la sobrevaloración en el precio de los activos inmobiliarios no se ha corregido sustancialmente respecto a los precios máximos de burbuja. Así, la vivienda en España seguía sobrevalorada cerca de un 20% en 2009 respecto a sus valores fundamentales. Y eso que España cuenta con un stock que oscila entre el millón y el millón y medio de viviendas nuevas sin vender.

El motivo de que el sano y necesario ajuste aún no se haya producido se debe a la intervención pública, emprendida con el objetivo de frenar el desplome del sector inmobiliario, tal y como señala Luis Garicano, economista de FEDEA, o Fernando Encinar, jefe de estudios del portal idealista.com.

En segundo lugar, el sector bancario ha tratado de sostener el precio de los activos inmobiliarios de forma artificial para no registrar pérdidas, ya que su solvencia depende de que su precio no caiga, debido al elevado stock de viviendas que mantiene en cartera, y que amenaza con ascender a medio millón, como mínimo. Sin embargo, tarde o temprano, la banca deberá rebajar el valor inflado de sus activos para deshacerse de dicho stock.

La compra de un piso se encarecerá 21.000 euros de media

La cuestión es que la adopción de algunas medidas facilitará un mayor reajuste inmobiliario en el futuro próximo. Así, el Gobierno ha subido la tributación de estos activos, tras retirar las ayudas fiscales a la compra de vivienda a partir del 1 de enero de 2011. Según algunas estimaciones, la compra de una vivienda se encarecerá en 21.000 euros de media. Además, el Ministerio de Vivienda prevé recortar las ayudas públicas a la compra de pisos protegidos (VPO).

Por otro lado, el Euribor, tipo de interés al que se referencian las hipotecas, parece haber tocado suelo, y ya ha comenzado a subir. La cuota hipotecaria subirá en agosto por primera vez desde 2008. Los analistas señalan que la tendencia del Euribor no tiene marcha atrás y a partir de ahora los incrementos serán progresivos. Así, los expertos recomiendan calcular la cuota hipotecaria mensual con un Euribor de entre el 3,5% y el 4%.

Estas subidas podrían verse agravadas por subidas de tipos del Banco Central Europeo (BCE), que tampoco se descartan a medio plazo, si bien de momento el organismo que dirige Jean-Claude Trichet afirma que los niveles actuales son los "apropiados". No obstante, aunque los tipos de interés permanezcan invariables, sí es de esperar que se vayan retirando progresivamente las medidas excepcionales de liquidez que la autoridad monetaria ha aplicado desde comienzos de la crisis, lo cual encarecería, sin duda, la financiación (obtención de crédito) en España.

Esto es especialmente cierto en el caso de España, ya que nuestra economía se ha beneficiado de forma desproporcionadamente alta de la financiación del BCE. Por tanto, se podría esperar un encarecimiento notable en el coste de las hipotecas a medio plazo.

Por un lado, esto tendría un efecto directo en la contención de la demanda nueva de viviendas. Y por otro, repercutiría negativamente sobre los españoles ya hipotecados, con sus efectos consiguientes sobre la morosidad y los impagos del sistema bancario (España cuenta con cerca de 44.000 millones de euros en hipotecas basura o de alto riesgo).

Por último, a todo ello se añaden las nuevas exigencias aprobadas por el Banco de España para que la banca deprecie sus activos inmobiliarios y endurezca sus condiciones para conceder hipotecas (circular 3/2010 del 29 de junio), que entrarán en vigor el próximo otoño.

En definitiva, más impuestos, menos ayudas públicas, mayores tipos de interés, el aumento de la morosidad y el endurecimiento de las condiciones crediticias avanzan una aceleración del ajuste inmobiliario español para 2011. Eso sí, siempre y cuando el Gobierno o su brazo financiero (Banco de España) no decidan dar marcha atrás y aprobar o extender nuevas medidas destinadas a sostener artificialmente al sector.

Hay brotes verdes, pero pocos y tímidos

2010-08-27T03:39:00.000-07:00

27-08-2010
Fuente: eleconomista.es

No todo va mal, pero hay poco que vaya bien. No es una manera de escurrir el bulto, sino una respuesta ajustada a la situación real de la economía española.

Contestar con un sí o un no, sin matices, en la economía es punto menos que imposible. La cadencia de los indicadores económicos es muy rápida y lo que dice el último sólo es una foto fija que puede ser engañosa.

Entre las referencias básicas de la macroeconomía hay variables que señalan que, en términos siempre relativos, van bien, por encima de la crisis general y otras más que dan señales de recuperación, aunque estén alejadas todavía de las cifras positivas, incluso aunque se vean favorecidas por la ventaja estadística que supone comparar los índices actuales con los registrados durante la fase más aguda de la prolongada recesión económica.

Con los datos de Producto Interior Bruto se plantea esa casuística. En tasas interanuales sigue con signo negativo (-1,3 por ciento en el primer trimestre y -0,1 por ciento en el segundo, según los datos facilitados ayer por el INE). Sin embargo en tasas referidas al trimestre anterior, los dos trimestres del año han sido positivos en el 0,1 por ciento y en el 0,2 por ciento, respectivamente. Para resolver las dudas sobre la evolución real del PIB hay que acudir al Índice de PIB a precios de Mercado. Y éste nos dice que, desde el cuarto trimestre de 2008, este índice marcaba 130,8 y, desde entonces, no ha hecho más que bajar hasta colocarse en 119,4 en enero de este año. Estos 11,4 puntos de diferencia es lo que ha caído el PIB entre las fechas indicadas.

Pero lo usual es tomar las tasas interanuales o las intertrimestrales, como referencia. Y ajustándose a ello, cabe establecer algunas de las variables que arrojan resultados positivos.

LA INDUSTRIA TIRA

Desde la perspectiva de la oferta, uno de esos componentes de la actividad que crecen es la Producción Industrial, que en los primeros seis meses de este año acumula un aumento modesto del 1,9 por ciento respecto al primer semestre del año 2009, la primera tasa positiva desde 2007. Dentro de este apartado, la fabricación de bienes intermedios (que forman parte de bienes más complejos) ha adquirido ya una cierta consistencia, al subir a una tasa del 4,9 por ciento en el semestre. También la producción de energía registra una tasa aceptable del 4,2 por ciento.

Las actividades más pujantes han sido hasta junio la fabricación de vehículos a motor, que aumentó un fuerte 24 por ciento y, como es lógico, la fabricación de componentes de automoción, que lo hizo el 15,3 por ciento; el refino de petróleo, aumentó el 14 por ciento, y,muy fuerte, la fabricación de maquinaria para usos específicos, con un empuje del 42 por ciento.

No obstante, no conviene perder de vista que el IPI se encuentra en el nivel 88,9 al concluir el primer semestre, cuando en abril de 2008 alcanzaba el 111,4. También algunos indicadores del sector de servicios de mercado (los que se mueven en régimen de competencia) tienen resultado en el primer semestre del año.

El general de todo este grupo aporta un crecimiento anual del 2,5 por ciento, después de un fuerte tirón en junio del 7,1 por ciento.

Es especialmente relevante en este ámbito el crecimiento del comercio, que acumuló un 4,5 por ciento trimestral y los transportes y la logística, que también tienen un crecimiento, aunque más modesto, del 2,4 por ciento. Las cifras positivas se alcanzaron en el mes de febrero y ya no han abandonado el signo.

Además, en este caso, el indicador largo, con base 100 en 2005, también supera esta cifra, con el 104,9 por ciento, lo que significa que habría remontado el ciclo negativo. Pero también hay pinchazos en los componentes de la oferta. Es un punto negro que es la agricultura y la pesca, con caídas en los dos primeros trimestres que quiebran su senda positiva de todo el año 2009. En tasas anuales el retroceso ha sido del -2,2 por ciento y del -3,5 por ciento.

También la construcción manifiesta su atonía empeorando las cifras del último trimestre de 2009. En el primer trimestre de este año cayó hasta el -6,3 por ciento y en el segundo hasta el -6,5.

MEJORA INSUFICIENTE

Uno de los indicadores a los que aludíamos entre los que van mejor sin acabar de ir bien todavía es la demanda interna. Según el INE, ésta mantiene una tendencia de recuperación desde el tercer trimestre de 2009 (-6,5 por ciento) hasta el segundo trimestre de 2010 (-0,5 por ciento). Sólo en el último trimestre ha mejorado este indicador 2,3 puntos, aunque esta recuperación no alcanza todavía hasta cifras positivas interanuales.

Sí están en cifras positivas los componentes de gasto en consumo de los hogares, que ha sido el más dinámico, con un incremento del 2 por ciento, una tasa cuyo precedente hay que remontarse a principio de 2008 para encontrarlo. Ello se ha debido al menor desgaste del principal recurso de la renta disponible de las familias, que es la remuneración salarial. La naturaleza de este gasto, en el que destaca la compra de bienes de consumo duradero (se incrementó el 13 por ciento), tiene mucho que ver con la entrada en vigor del aumento del IVA.

También se ha recuperado en el segundo trimestre el consumo de las administraciones públicas, que vuelve a tasas interanuales positivas del 0,4 por ciento, seis décimas más que en el trimestre anterior. Durante el año pasado el consumo público fue el soporte que impidió que la demanda interna se desmoronase, aunque al elevado coste de un déficit público muy elevado. Menos aleccionador es el dato de la formación bruta de capital fijo, cuya mejora de 3,5 puntos sobre el primer trimestre todavía arroja una tasa interanual del -7 por ciento. Aquí los bienes de equipo han tenido una reacción muy favorable, al pasar del -4,8 por ciento entre enero y marzo hasta el 8,7 al completar el segundo cuarto anual.

¿Cuándo se agotará el stock de vivienda en España?

2010-08-27T03:33:00.000-07:00

27-08-2010
Fuente: finanzas.com

Los expertos no se ponen de acuerdo, pero es la clave para que el sector comience a alzar el vuelo.

La cantidad de casas vacías sin vender que existe en el mercado inmobiliario en la actualidad es la rémora que frena en mayor medida el avance del sector y su funcionamiento como uno de los primeros motores de la economía española.

La cantidad de casas vacías sin vender que existe en el mercado inmobiliario en la actualidad es la rémora que frena en mayor medida el avance del sector y su funcionamiento como uno de los primeros motores de la economía española y uno de los principales aportadores del crecimiento del PIB.

Numerosos estudios y expertos del mercado han estado elucubrando sobre las fórmulas o métodos para terminar con el stock de pisos en su mayor proporción. No obstante, la mayoría ni siquiera se pone de acuerdo en calcular cuál es su verdadero volumen.

La patronal de promotoras y constructoras de España (APCE) lo cifró en mayo de este añosen unas 750.000 viviendas, por otra parte, el Servicio de Estudios del BBVA estimó que existían 1,1 millones de viviendas en stock al final de 2009.

Por su parte, las estimaciones más recientes publicadas por el Área de Investigación del Instituto de Práctica Empresarial (IPE) aseguraban que hace un año el stock superaba los 800.000 inmuebles y que actualmente se cuenta en 614.742. Cifra que concuerda bastante con las últimas cifras del stock de 2009 publicadas por el Ministerio de Vivienda que ascendían a 688.044 viviendas nuevas.

¿CUAL ES LA VERDAD SOBRE EL EXCEDENTE DE PISOS EN ESPAÑA?

“La verdadera cifra del excedente de casas sin vender probablemente sea mayor“, declara José Manuel Naredo, economista y estadístico español, perteneciente al cuerpo superior de Estadísticos Facultativos del Estado, que ha realizado numerosos estudios para la Fundación de Cajas de Ahorros (FUNCAS).

Tal y como argumenta el experto, muchas veces los métodos de cálculo omiten aspectos, otros segmentos de viviendas y otras fuentes, por eso, la cifra más aproximada es difícil de determinar.

Contratar una hipoteca, ¿es más difícil?

2010-08-26T10:20:00.000-07:00

Con la crisis inmobiliaria, surgió un mundo de oportunidades para quienes buscan una vivienda. Actualmente, el nivel de ofertas es tan amplio que quienes se encuentren en la búsqueda de su futuro hogar probablemente encontrarán aquel que cumpla con sus expectativas.

Sin embargo, no todo es positivo. La crisis también ha generado un endurecimiento de las condiciones para obtener una hipoteca. Tanto bancos como cajas, otorgan menos capital y con plazos de amortización más cortos.

Por otra parte, los requisitos solicitados para otorgar la hipoteca también se han endurecido. Solvencia, antigüedad en el puesto de trabajo, límites de edad, entre otros.

Además, las entidades se reservan las mejores ofertas de hipotecas, para dar salida a los inmuebles que mantienen en sus carteras como consecuencia de la ejecución de los impagos de hipotecas concedidas previamente.

Esto reduce sensiblemente las posibilidades de encontrar un producto que cubra nuestras necesidades de financiación, cuando la compra no se efectúa en los portales inmobiliarios de las propias entidades.

Las nuevas ofertas que vemos en el mercado, han incrementado también el número de productos que van unidos al préstamo. El más común y menos conflictivo, es que se obligue al cliente a la contratación del seguro de hogar. Asimismo, es habitual que se requiera la contratación en la propia entidad del seguro de vida. Este requisito es exigido nada menos que en el 68 por ciento de los préstamos.

Otros requisitos muy populares, son la domiciliación de la nómina, solicitada en un 67% de los casos y la contratación de tarjetas de crédito (49%).

Entre las obligaciones menos populares, encontramos la necesidad de suscribir un plan de pensiones, o bien contratar un seguro de impago, requeridos en un 21% y un 12%, respectivamente.

Esta realidad del mercado hipotecario español, ha quedado plasmada en una encuesta realizada por el portal pisos.com.

En la misma, ha quedado plasmado que el 88% de los españoles considera que las entidades financieras han endurecido sus condiciones para obtener una hipoteca. Tan sólo un 1 por ciento considera que el mercado continúa concediendo hipotecas al mismo ritmo que siempre y un 5% que defiende que actualmente hay mejores ofertas hipotecarias que antes.

Fuente:hipotecasonline.com.es

Fuerte crecida de la inversión inmobiliaria

2010-08-26T02:34:00.000-07:00

Publicado por blogerredas 25 Agosto, 2010

Durante el segundo trimestre de este año, las inversiones directas en inmuebles en toda Europa, alcanzó los 23.000 millones de euros, es decir sufrió un aumento del 15 por ciento, respecto al primer trimestre de este año, y nada menos que el 80 por ciento, si se compara con el mismo lapso de tiempo del año pasado. Estos datos fueron informados por un estudio de la consultora inmobiliaria Jones Lang La Salle, el cual analiza el mercado inmobiliario terciario a nivel mundial.

Este análisis además indica que la previsión es que haya un 35 por ciento mas de inversión este año que en el 2009, y que se llegue a alcanzar de aquí a diciembre, un volumen total de 100.000 millones de euros. Sin embargo, la reciente moderación de las ansias inversoras en algunos mercados, debido a la ya instalada crisis económica, podría tener efectos negativos sobre este tiempo y ritmo de recuperación.

Según el estudio realizado por la consultora, esta tendencia de prudencia está ocasionada por la percepción de un aumento pronunciado de los precios en un contexto con perspectivas de crecimiento muy débiles, marcado principalmente por el nivel de deuda pública, los recortes de gastos y el desempleo. En este sentido cabe resaltar que los principales mercados europeos, y que reciben atención por parte de los inversores debido a su sólido sistema económico, y los precios con descuento, son Reino Unido, Francia, Alemania, Polonia, y los países del norte.

Esta consultora ve muy probable que en el segundo semestre, el mercado esté más equilibrado y de esta manera los vendedores saquen activos al mercado para responder la inquietante y alta demanda.

Mientras tanto, en continentes como Asia se espera un crecimiento del 30 por ciento, debido a las inversiones transfronterizas, y a las operaciones de fondo de capital reisgo

El PP cree que las devoluciones de la renta básica evidencian el "caos" que reina en el Ministerio

2010-08-24T01:47:00.000-07:00

MADRID, 20 Ago. (EUROPA PRESS) -

El portavoz de Vivienda del PP en el Congreso, Pablo Matos, considera que el hecho de que 8.000 beneficiarios de la Renta Básica de Emancipación (RBE) tengan que devolver las ayudas recibidas en 2009 por superar los ingresos mínimos evidencia el "caos" que reina en el Ministerio de Vivienda.

En declaraciones a Europa Press, Matos aseguró que muchos de estos jóvenes superan el umbral de los 22.000 euros anuales de ingresos brutos por las horas extra realizadas, por las indemnizaciones por despido o por gratificaciones empresariales, algo que, a su parecer, debería haber previsto el Ministerio de Vivienda.

Según Matos, la exigencia del Departamento que dirige Beatriz Corredor pone a muchos jóvenes "en riesgo de quedarse en la calle", a pesar de que muchos sí estén cumpliendo en estos momentos los requisitos que se piden para acceder a la renta básica.

Además, comprendió la indignación de algunas comunidades autónomas que tienen que tramitar la devolución de las ayudas cuando el Ministerio de Vivienda se reservó el pago de la misma para que los jóvenes supieran que la ayuda se la facilitaba el gobierno de José Luis Rodríguez Zapatero.

Vivienda informa a 8.000 beneficiarios que podrían devolver la renta básica por superar los ingresos mínimos

2010-08-21T14:43:00.000-07:00

MADRID, 20 Ago. (EUROPA PRESS) -

El Ministerio de Vivienda ha enviado una carta y un 'sms' a 8.000 beneficiarios de la Renta Básica de Emancipación (RBE) comunicándoles que, según la información remitida por la Agencia Tributaria a este departamento, superaron en 2008 los 22.000 euros anuales de ingresos brutos, requisito fundamental para recibir la ayuda al alquiler de 210 euros, por lo que muy probablemente deberán devolver dicha ayuda.

Para comprobar que siguen cumpliendo con el requisito legal y objetivo de no superar los 22.000 euros de ingresos brutos anuales, el Ministerio ha consultado a la Agencia Tributaria cuántos beneficiaros superaron ese límite según su declaración de la renta de 2008. Este control se repetirá para los ingresos percibidos en 2009 y sucesivos.

Al mismo tiempo, el Ministerio se lo ha comunicado a las comunidades autónomas, encargadas de la gestión de la RBE, y por tanto de reconocer y retirar el derecho a cobrarla, para que den trámite de audiencia a los afectados y verifiquen cuál fue su nivel de ingresos.

Mientras culminan las comprobaciones necesarias, el Ministerio ha suspendido cautelarmente el pago de la ayuda a los jóvenes (en los casos en que aún estuviera activo el derecho pues otros casos están ya extinguidos) y asegurar así que sólo reciben la RBE quienes tienen derecho a ella.

En la carta enviada por el Ministerio, sólo se avisa a los jóvenes afectados de su situación y se les anuncia que su comunidad autónoma se pondrá en contacto con ellos para que aporten la documentación necesaria para aclarar si dejaron de cumplir con el requisito de ingresos que fija la ley.

LA COMUNIDAD DEBE COMPROBAR LOS INGRESOS.

Vivienda indica que tras citar a los afectados, cada comunidad tendrá ahora que comprobar quiénes superaron efectivamente el límite de 22.000 euros, y en caso positivo, emitir una resolución retirándoles el derecho a las ayudas. En los casos en que el beneficiario no comunicó en su momento que dejaba de cumplir este requisito, y por tanto, incumplió la obligación establecida en la normativa, la comunidad autónoma iniciará el expediente de reintegro de las ayudas correspondientes, al que caben alegaciones.

Según los convenios de colaboración firmados con todas las comunidades autónomas para la puesta en marcha de la renta básica, es la administración regional, como órgano competente para el reconocimiento del derecho, la que ha de realizar todas las comprobaciones necesarias para asegurar que los solicitantes de esta ayuda cumplen todos los requisitos para la percepción de la misma. Así, cada comunidad fija qué documentación solicitar al joven para comprobar el requisito de ingresos.

No obstante, Vivienda precisa que los datos que comprueban las comunidades, como en cualquier subsidio o prestación que reconoce todo organismo del Estado, son estimaciones que posteriormente deben ser comprobadas.

Por ello, añade, a partir del momento en que al joven se le reconoce el derecho a percibir la ayuda y empieza a cobrarla, el Ministerio de Vivienda realiza, cada mes, comprobaciones para ver que esté al día en el pago de su alquiler y que está al corriente en el cumplimiento de sus obligaciones tributarias y con la Seguridad Social.

EL BENEFICIARIO DEBE COMUNICAR EL AUMENTO DE INGRESOS.

El Real Decreto que regula la RBE establece que para tener derecho a recibir esta ayuda el joven ha de disponer de una fuente regular de ingresos que le reporte unos ingresos brutos anuales inferiores a 22.000 euros.

Además, señala que el beneficiario tiene la obligación de comunicar inmediatamente ante su comunidad autónoma cualquier modificación de los requisitos por los que se le reconoció el derecho a la ayuda, entre ellos, el nivel de ingresos, y que el incumplimiento de esta obligación supone la devolución de las ayudas percibidas.

Tres años interminables

2010-08-20T14:52:00.000-07:00

España – La crisis inmobiliaria ha causado en España la pérdida de dos millones de empleos.

La crisis inmobiliaria en España ha cumplido tres años sin que aparezcan síntomas consistentes de reanimación del mercado y, lo que es más significativo, sin que se hayan cumplido todas las fases del ajuste cuya superación debería permitir una vuelta a la producción sostenida de nuevas viviendas en condiciones suficientes para generar empleo. El crash inmobiliario ha causado en España la pérdida de dos millones de empleos y ha reducido a una cuarta parte el valor de las inmobiliarias cotizadas; es la singularidad española que agravó la recesión causada por los bancos estadounidenses y sus hipotecas basura. No se puede decir, pues, que la convulsión inmobiliaria haya sido liviana. Sin embargo, el ajuste de los precios ha sido insuficiente; para vender el casi un millón de viviendas que pesan sobre los balances de las inmobiliarias y de los bancos hubiese sido necesario un hundimiento de los precios de aproximadamente el 30%, pero apenas se ha ejecutado una rebaja del 17% desde el comienzo de la crisis.

Pedro Solbes decidió que el mejor tratamiento contra la crisis del ladrillo era dejar que el mercado se ajustase por sí mismo. No fue una decisión irreflexiva. El anterior ministro de Economía consideraba que era inviable sostener artificialmente el mercado de la construcción, a pesar de su potencial de generación de empleo, en razón de la escasez de recursos públicos (en aquel momento estaban comprometidos en otros gastos sociales y el ministro era alérgico a disparar el déficit) y también por cuestiones de equidad. No parecía elegante ni aleccionador que un conjunto de sociedades que se había embolsado pingües plusvalías del boom inmobiliario fuese subvencionado o sostenido con respiración pública en momentos de contracción del mercado. A las duras y a las maduras. En opinión del equipo económico de Solbes, lo más adecuado era un ajuste rápido del mercado (desaparición de las empresas menos estructuradas, destrucción de empleo, caída en picado de los precios) para propiciar una recuperación intensa después. Cuanto más rápido y más profundo fuera el ajuste, con más fuerza sobrevendría la recuperación sectorial.

La receta era correcta, pero exigía precisamente que el ajuste fuese rápido y duro. Justo lo contrario de lo que ha sucedido; ha sido más lento y más liviano de lo deseable, salvo en la destrucción de empleo. La variable principal, los precios, ha reaccionado poco a las exigencias del mercado. Los propietarios se han resistido a abaratar sus activos. Solo cuando los bancos, depositarios de una pesada cartera de inmuebles por impago, han entrado en el juego de vender viviendas parece haberse acelerado el descenso de los precios. El caso es que, en lugar de ajustarse con rapidez, el mercado de la vivienda gotea caídas raquíticas de precios y queda inutilizado para acompañar cualquier recuperación económica con un ritmo de construcción razonable (que podría estar en torno a las 300.000 viviendas anuales). En vez de proporcionar producción y empleo, todavía, tres años después, promotoras y bancos siguen intentando vender el grueso del stock de viviendas. Malo es el diagnóstico, porque la construcción, aunque repugne a los creyentes en que la inversión en I+D+i guiará a la economía española a una recuperación antes de las elecciones, es uno de los pocos mercados que puede impulsar rápidamente la actividad económica española.

Fuente: Inmobiliaria, El País – España

Según Idealista, para vender una casa hay que rebajar en un 20% su valor de tasación

2010-08-20T05:44:00.000-07:00

Foto: EP

MADRID, 19 Ago. (EUROPA PRESS)

El portal inmobiliario idealista.com aconseja bajar el precio de la vivienda y actualizar la tasación del inmueble aplicando un 20% de descuento a la misma para ayudar a la venta de una casa.
   Según la firma, el vendedor tiene que ser realista, "los precios actuales están en su inmensa mayoría fuera del radar de los compradores y solo los precios atractivos pueden llamar la atención de la demanda". Además recalca que hay un stock de vivienda "enorme" y los bancos no lo están poniendo "nada fácil" para poder acceder a una hipoteca, así que los compradores ya no tienen la ayuda que antes suponían las hipotecas al 100%-120%.
   Tasar la vivienda es otra de las recomendaciones del portal inmobiliario, el cual considera que las tasaciones con una antigüedad de más de 3 meses no pueden ni deben utilizarse para fijar o negociar el precio de una casa. Además, considera "necesario" aplicar al precio tasado un descuento del 20%.
   Poner la vivienda en un portal inmobiliario o pedir ayuda a una agencia también puede acortar el tiempo de venta del inmueble, ya que la ayuda de las nuevas tecnologías permite al comprador ver imágenes, planos de la vivienda y realizar comparativas con otros pisos con un simple "click" en la Red. Además, la experiencia del personal de la agencia puede ayudar a la negociación y al cierre de la operación, apunta.
   Según Idealista, a la hora de enseñar la vivienda en venta no conviene dar sensación de nerviosismo o desesperación sino que conviene intentar ofrecer transparencia, ya que de lo contrario se podría provocar en el comprador desconfianza.
   Estar dispuestos a escuchar ofertas y no poner "fronteras rojas" también ayudan a facilitar la venta, ya que según el portal hay que valorar y aceptar propuestas que posiblemente se rechazaron en el pasado.

La banca vende más caros los pisos que las agencias y los particulares

2010-08-18T05:33:00.000-07:00

Las gangas inmobiliarias de la banca no lo son tanto. En los pisos de más de 200.000 euros, las ofertas de las entidades son de media un 4% más caras que las de los particulares y un 12% más que los de las agencias inmobiliarias. En cambio, para viviendas por debajo de este nivel de precio, los bancos son los más competitivos con las mejores ofertas.

Así se desprende de un estudio realizado por el portal inmobiliario idealista.com, presentado recientemente en un foro profesional y financiero, organizado por este portal de información sobre el mercado de compraventa de vivienda en colaboración con Irea y Sociedad de Tasación.

Entre las principales conclusiones del foro se constató que los bancos van a tener que lanzarse a construir pisos en aquellos suelos que se han tenido que adjudicar como canje de deuda . Existen dos razones principales. La primera es que ahora los suelos son ilíquidos ya que no existe mercado. En cambio, para las viviendas sí existe demanda. Además, la nueva circular contable del Banco de España penaliza con una mayor necesidad de provisiones a los suelos que a las viviendas en curso, por lo que las entidades ahorran recursos.

Los expertos señalaron, asimismo, que esta mayor carga de provisiones en los activos inmobiliarios adjudicados y la necesidad de desarrollar suelos va a producir una mayor salida de pisos a la venta, una cuestión que no es positiva necesariamente para el mercado ya que puede producir una sobreoferta y un descenso del valor de los inmuebles. La banca española tiene 60.000 millones de activos adjudicados y adquiridos.

Una de las principales cuestiones sobre las que no hubo coincidencia es si los precios de los pisos han alcanzado ya su suelo o su valor va a seguir bajando. Una de las primeras consideraciones que hicieron los representantes de la banca es que no existe un solo mercado inmobiliario. Por este motivo, de forma mayoritaria se señaló que los precios en las grandes urbes, como Madrid y Barcelona, ya no bajarán más, mientras que en otras zonas costeras y en los grandes desarrollos urbanísticos en los entornos de las grandes ciudades sí va haber rebajas. Hasta ahora, las cifras oficiales que se manejan indican una caída del 12%, frente al 20% que calcula el sector.

Los expertos destacan que las estadísticas sobre esta variable que publica el Ministerio de Vivienda no reflejan la realidad del mercado: las caídas son más acentuadas, debido a que las estadísticas también incluyen viviendas compradas en 2006 y 2007 a precios pre crisis, lo que desvirtúa la foto final.

La mayoría de las entidades están registrando un mayor volumen de ventas durante los últimos años de crisis. Además de un mayor apetito por parte de la demanda, aún tímido, también se debe a que las entidades han iniciado políticas activas de venta a través de los canales tradicionales y a través de Internet, con financiación vinculada.

Para la banca, la gestión de los activos inmobiliarios está siendo un problema difícil de gestionar, debido a que es un negocio que no conocen de primera mano y que deben gestionar en plena crisis. “Estamos arreglando el submarino dentro del agua”, señaló uno de los ponentes.

¿Un nuevo modelo hipotecario?
El sector bancario español se muestra contrario a importar en España un sistema hipotecario similar al de EEUU, en el que el prestatario sólo responde de su deuda con la vivienda que ha adquirido. En el caso español, debe responder con todo el patrimonio. Los especialistas del sector financiero detectan varios problemas para adaptar este sistema a España.

El primero de ellos tiene que ver con el complicado encaje jlurídico de estas hipotecas en el ordenamiento legal español. Además, apuntan que se encarecería el precio de las hipotecas en España al limitar las garantías y que las entidades solicitarían avales adicionales para conceder estos créditos.

Funete: Expansion.com

Los pisos deben caer entre un 20% y un 50%

2010-08-18T05:04:00.000-07:00

España sigue estancada en precios de burbuja

El aumento de ventas y la desaceleración en la caída de precios que reflejan las estadísticas oficiales pueden llevar a engaño. El necesario pinchazo de la burbuja inmobiliaria aún no se ha producido. La vivienda en España sigue sobrevalorada entre un 20% y un 50%.

El sector y, sobre todo, el Gobierno, se agarra con fuerza a los datos oficiales de los últimos meses para tratar de vender a la opinión pública que el deseado ajuste inmobiliario ha llegado a su fin, tratando así de estimular la venta de pisos.

Las operaciones de compraventa de viviendas repuntaron en mayo por quinto mes consecutivo (un 11,9% interanual), aunque de forma más moderada que en abril, cuando crecieron un 17,6%, según el Instituto Nacional de Estadística (INE). Mientras, el precio medio de la vivienda nueva en las principales capitales de provincia españolas se redujo un 0,8% en el primer trimestre, hasta situarse en 2.537 euros por metro cuadrado construido, según el último informe de Sociedad de Tasación.

Se trata de un descenso bastante inferior al registrado en los tres primeros meses de 2009, cuando el precio de la vivienda nueva bajó un 4,5%. Ambos datos (aumento de ventas y menor caída de precios) han sido interpretados como un síntoma de que el mercado se aproxima a una fase de estabilidad.

Sin embargo, los expertos del sector no coinciden con este diagnóstico. Fernando Encinar, jefe de estudios del portal inmobiliario idealista.com, insiste en advertir que "el ajuste no ha terminado". En su opinión, España se enfrenta al siguiente dilema: "Seguir asistiendo a ajustes imperceptibles durante años o a un ajuste significativo que devuelva los precios a niveles de accesibilidad para la mayor parte de los compradores". Algunas de las medidas puesta en marcha por el Gobierno están obstaculizando dicha corrección de precios.

En este sentido, un reciente informe publicado por el semanario británico The Economist alerta de que España sigue estancada en precios de burbuja. En concreto, los pisos siguen sobrevalorados algo más de un 50% en el primer trimestre de 2010, si el precio de venta se compara con la rentabilidad anual (alquiler) de los inmuebles. De este modo, el mercado inmobiliario español se situaría como el tercero más sobrevalorado (inflado) del mundo, tan sólo superado por el de Australia (61,1%) y Hong Kong (53,6%).

Este estudio se suma al elaborado por el Instituto Juan de Mariana (IJM) a cierre de 2009, en el que se advertía que el precio de los pisos aún tendría que bajar un 20%, como mínimo, para regresar a sus "fundamentales históricos". Es decir, al PER (ratio entre precio de venta y alquiler) medio de las últimas décadas (19,5 años de alquiler para amortiza la compra del piso).

Sin embargo, el IJM añadía que "la media histórica del PER en España es de las más altas de los países occidentales y, desde luego, muy inferior a la de activos alternativos a la vivienda, pues equivale a una rentabilidad anual del 5%. Teniendo en cuenta el gran stock de viviendas sin vender [más de 1 millón, según datos oficiales], la falta de crédito y el sesgo al alza de la media histórica del PER, no puede descartarse en absoluto que los precios de la vivienda caigan más de lo que deberían para ajustarse a sus fundamentales".

Es decir, según ambos informes el precio de los pisos en España aún tendría que bajar entre un 20% y un 50% para que la necesaria corrección tenga lugar. Ante tal escenario, no es de extrañar que la agencia de calificación Fitch avance que la vivienda seguirá bajando en España hasta 2012. Y es que, los precios deberían caer de media un 30% respecto a los máximos alcanzados en 2008.

Fuente:http://www.lainmobiliaria.org

Suspendida la venta de apartamentos en Residencial Montsià Mar

2010-08-18T04:13:00.000-07:00

Nos comunica la promotora que por el momento ha quedado suspendida la venta de los apartamentos del Residencial Montsià-Mar así como las visitas al piso piloto y las reservas.

El desajuste inmobiliario

2010-08-17T10:31:00.000-07:00

La decisión de Monteseirín de gastar todo el dinero de los sistemas generales de Sevilla en sus 'proyectos estrella' lastra la ejecución del plan de vivienda, deja sin horizonte a las empresas y pone a Emvisesa en una difícil coyuntura.

EL dato, además de oficial, es negativo, tiene difícil discusión y no cuenta con un antídoto. La recurrente propaganda municipal, que no vive ahora sus mejores tiempos, no puede desactivarlo. La leve recuperación del mercado inmobiliario que ya comienza a percibirse con timidez en el ámbito estatal no está replicándose en Sevilla. Lo dice el Estado: las transmisiones de pisos, fincas y terrenos cayeron aquí hasta un 8% tras el último cómputo, un punto porcentual más de lo que subieron en el conjunto de España.

Vamos en contra de la tendencia general. Mientras en el resto del país las operaciones residenciales de compraventa llevan seis meses seguidos en ascenso ni en Andalucía ni en su capital el pálpito del sector logra dejar atrás su profunda y grave depresión. El negocio no anda. No despega. El horizonte es negro. Zaino. Y tiene consecuencias muy directas: despidos, quiebras y toda la actividad empresarial puesta en cuestión. Los augurios anuncian tiempos muy duros para las propias administraciones públicas, que han vivido durante años por encima de sus posibilidades reales gracias a los frutos agrios del ladrillo.

Sevilla, en términos inmobiliarios, es definitivamente singular. Tiene eso que llaman factor diferencial. No es el único: la última estadística del paro también nos descolgaba de los vientos estatales que, sin ser del todo propicios, eran menos violentos que hace sólo unos meses. Ambos elementos parecen indicarnos que si en España la actual crisis económica está siendo especialmente cruenta en términos sociales y empresariales, en Sevilla, dado el estrecho margen de su estructura económica, la espiral de la desaceleración, además de parecer mucho más intensa, tiene la decidida vocación de tornarse duradera.

¿Por qué se produce este desajuste inmobiliario en Sevilla? Probablemente no exista una única razón. La coyuntura es resultado de una suma de factores. Incertidumbres financieras -crecientes- e inseguridades jurídicas, que son en cambio una cuestión algo más compleja. Contemplar desde la media distancia el ceremonioso espectáculo de la fortaleza quebrada de las inmobiliarias -que viven un cambio de era cultural y económico similar, en su ámbito, a la caída del Imperio Romano- viene a ser (casi) como un ensayo prematuro del Armagedón.

¿Les parece excesivo? Analicen la política urbanística del Ayuntamiento de Sevilla, que tras tantos buenos discursos ha terminado enredado y enredando a la ciudad en su propias contradicciones. Todos los síntomas conducían a esta debacle. Si no se ha querido ver antes es porque a nadie le interesaba: ni a las empresas, ni a los gobiernos -central y autonómico- ni a los municipios. Tampoco a los bancos. Decirlo, o simplemente insinuarlo, no digamos ya dejarlo por escrito, en tiempos no demasiado lejanos era un acto de temeridad que se pagaba con la indiferencia -en el mejor de los supuestos- o con la pérdida de cualquier asidero espiritual y material. El dogma inmobiliario -aquella burbuja que parecía no tener techo- se quebró como el cristal. Y lo hizo de una forma tan estrepitosa que no sólo ha dejado a empresas sin ventas, a trabajadores sin empleo y a muchas familias endeudadas para toda la vida, sino también a un mecanismo económico integral -el que se sustenta sobre la vivienda: un bien de primera necesidad- sin posibilidad de seguir rodando. En punto muerto.

causas y azares

La crisis inmobiliaria es también fruto del pendulazo de un mercado que, más que libre, era especulativo y, por tanto, altamente explosivo. Hace sólo unos años las empresas gastaban dinero y se endeudaban en base a expectativas ficticias -en lugar de atender a la demanda real- que no han podido sostenerse. Con el frenazo, se intentó dar el giro -obligado- hacia la vivienda protegida, pero a nivel regional ni había suelo disponible -en buena medida por el caos en la normativa urbanística- ni tiempo para reinventarse. El cierre en seco del crédito bancario paró la rueda: se dejó de construir, las deudas quedaron sin pagar -los bancos son ahora las nuevas inmobiliarias-, y las plantillas adelgazaron. Toda la apuesta autonómica por potenciar la vivienda pública, impulsada al final del ciclo económico expansivo, cuando los primeros síntomas del colapso eran ya evidentes, ha quedado al final en una (nueva) ley, breve y más retórica que eficaz, y en una cierta reordenación urbanística general que por sí sola resulta ser insuficiente para salvar la situación.

Para colmo, ahora llega la decisión del Estado de eliminar las ayudas en favor de la VPO. Después de hacer -tarde- una ley del suelo que anula las expectativas artificiales del encarecimiento del suelo -cuya aplicación tendrá que prorrogarse todavía más para no destrozar los balances de muchas empresas que están en la cuerda floja-, el Ejecutivo de Zapatero deja sin fondos a un ministerio creado sólo para dar la impresión de que, como Lampedusa, algo cambiaba para que todo siguiera más o menos igual.

el contexto municipal

Si a nivel estatal y autonómico la tónica ha sido ir de un extremo a otro -los empresarios: de la vivienda libre a la VPO; las administraciones: del fomento de la vivienda social al recorte de las ayudas- en el caso del Ayuntamiento hispalense la parálisis parece ser en buena medida fruto de la paradoja interna del gobierno PSOE-IU. En Sevilla, al contrario que en otros municipios, la situación era mucho más favorable para que la crisis inmobiliaria fuera menos cruenta. Ya no se subastaba el suelo público residencial para hacer promociones de renta libre. El Plan General de Ordenación Urbana había dado con una fórmula que, sin perjudicar a las empresas, permitía a Sevilla recuperar el tiempo perdido durante lustros en relación al área metropolitana. Había suelo disponible para 50.000 pisos. Se había alcanzado un cierto equilibrio entre los intereses públicos y privados y el Ayuntamiento contaba con un instrumento -Emvisesa, la empresa municipal- para actuar a fondo en el mercado local. Todo parecía encajar. ¿Y sin embargo?

El Ayuntamiento continúa anunciando cada cierto tiempo actos de entrega de viviendas. Siempre las mismas. Pocas y tan escasas que hay que sortearlas. La mayoría de ellas son fruto del pasado, no del presente. Operaciones puntuales. En realidad, el plan municipal de VPO está tan herido de muerte como el programa autonómico. Ni los bancos facilitan la financiación a los promotores que quieren construir estos pisos ni los adjudicatarios encuentran crédito abierto en los bancos y las cajas, que prefieren vender sus promociones antes que costear transmisiones ajenas.

Emvisesa, la verdadera herramienta para ejecutar esta política, es ahora una empresa de obras dotacionales, un viraje que puede afectar a su equilibrio patrimonial. El gobierno local le encomienda un sinfín de tareas accesorias: la construcción de Fibes, de ambulatorios y colegios que la Junta no construye y paga el Ayuntamiento; hasta proyectos de urbanización. A medio plazo, todo esto pueden lastrar sus cuentas. Su principal misión -la construcción de VPO- es discreta. No hay grandes operaciones ni las habrá en el futuro inmediato. Ésta es la verdad. Entre otras cosas porque Monteseirín se ha gastado en sus proyectos singulares, con el respaldo tácito de IU, los fondos de los sistemas generales de la Sevilla de la próxima década. Es curioso: el mismo gobierno local que pregona que la VPO es su gran éxito es quien termina dilapidando en cinco años el dinero de las recalificaciones. Un dinero que serviría ahora para poder activar los suelos de las grandes operaciones urbanísticas con el fin de, además de resucitar la economía sevillana, construir VPO. ¿Una contradicción? Sí. Y, probablemente, un inexplicable suicidio político del PSOE. Al tiempo.

Fuente: http://www.diariodesevilla.es

La crisis inmobiliaria en EE UU lastra las reformas pendientes en el sector

2010-08-17T10:09:00.000-07:00

A. B. Nieto - Nueva York - 17/08/2010

El Tesoro de EE UU tiene previsto empezar hoy un debate sobre el futuro de Fannie Mae y Freddie Mac, dos instituciones clave en el mercado inmobiliario (garantizan nueve de cada 10 hipotecas nuevas) y que están en una situación similar a la nacionalización.

El futuro de estas entidades se ha retrasado todo lo que se ha podido porque el Gobierno, que ha inyectado en estas compañías 150.000 millones de dólares, quería poner los nuevos cimientos del sector, una vez que éste se hubiera estabilizado, algo que no está ocurriendo y que está lastrando los planes de Barack Obama para normalizar este mercado.

Pese a que los tipos están en niveles mínimos, se están concediendo pocos créditos por parte de la banca y el 80% de las hipotecas que se está cerrando se trata de refinanciaciones. Las ventas, una vez que se acabó en mayo un crédito fiscal no han dejado de caer. En junio se vendieron un 16,7% menos viviendas nuevas que en el mismo mes del año pasado y en cuanto a las de segunda mano, el retroceso fue del 5,1%.

Los constructores han vuelto a frenar el ritmo de nueva construcción y lo harán más a juzgar por cómo perciben el futuro. El índice de la Asociación Nacional de Constructores que mide las perspectivas de ventas mantuvo la caída que se registró en julio y está a unos niveles similares a marzo de 2009, pocos meses después de que el Gobierno interviniera en la banca para estabilizar el sistema financiero. Los embargos, por otro lado, siguen al alza, un 4% más en julio.

El mercado de la vivienda está siendo apoyado como nunca por distintos programas puestos en marcha por la Administración Obama y los economistas temen que cualquier reestructuración de Fannie y Freddie pueda hundir más las perspectivas de un sector básico para la economía estadounidense.

Los precios de la vivienda experimentaron una ligera recuperación en mayo, aunque desde una perspectiva a largo plazo, la línea que muestra la evolución futura de precios continúa siendo plana.

Así las cosas, el 19% de los hogares de EE UU (unos 14,7 millones de personas) está atrapado en una propiedad cuyo precio está muy por debajo del valor de la hipoteca que contrataron. Muchas familias que se ven en esta situación están optando por solicitar la bancarrota y no pagar más cuotas. Los bancos están empezando a actuar en los tribunales frente a quienes se decantan por la que se ha dado en llamar bancarrota estratégica.

Cinco Días

Tres años de crisis pasan factura

2010-08-17T09:55:00.000-07:00

El estallido de la burbuja inmobiliaria y el endeudamiento ponen en su sitio a la que decía ser octava economía mundial

España no tenía hipotecas basura, pero ha sufrido la recesión con especial intensidad

Principios de agosto de 2007. Hacía ya dos meses que el banco de inversión norteamericano Bearn Stearns había dado a conocer al mercado las graves pérdidas de dos de sus fondos que invertían en hipotecas de alto riesgo, también conocidas como hipotecas 'subprime' o 'basura', concedidas a personas sin ingresos estables que no fueron capaces de responder a los compromisos cuando los tipos de interés rebasaron en Estados Unidos el 5,25%. Hasta entonces, ninguna alarma seria había llegado hasta España.

Muy al contrario, nuestra renta por habitante -22.806 euros en el año 2006- crecía a muy buen ritmo, el consumo de los hogares aumentaba a un promedio del 3,6% anual, la actividad de la construcción se incrementaba un 5% cada ejercicio, el precio medio del metro cuadrado de vivienda estaba por las nubes y, pese a que el Euríbor a un año había escalado hasta el 4,564%, la constitución de hipotecas aumentaba en tasas de dos dígitos.

Escandalizaba, por aquel entonces, que el número de parados apuntados en las listas del INEM hubiera rebasado en dos ocasiones recientes los dos millones de desempleados -el Gobierno hablaba de un «bache» para justificar el dato, uno de los peores en la ya declinante legislatura- pero la Encuesta de Población Activa (EPA), la referencia más fiable del mercado laboral, había cerrado junio con 1.760.000 desocupados y una tasa de paro del 7,95% de la población activa, que luego resultaría ser su más bajo registro en varias décadas.

El índice Ibex-35 de la Bolsa de Madrid coqueteaba con los 15.000 puntos y, «con la vista puesta en el medio plazo», el Banco Central Europeo (BCE) preparaba el terreno para decidir, el 6 de septiembre, una nueva subida de los tipos de interés desde el entonces vigente 4%, el nivel más alto desde agosto de 2001.

Orgullo y bonanza

La economía española acumulaba un largo periodo de bonanza, con crecimientos del Producto Interior Bruto (PIB) cercanos al 4% anual, y las Administraciones Públicas se enorgullecían de presentar cuentas con superávit cuando llegaron a Europa los primeros impactos de la crisis inmobiliaria en pleno desarrollo en Estados Unidos.

El 9 de agosto BNP Paribas congeló los reintegros de tres fondos de inversión que habían realizado colocaciones vinculadas a créditos hipotecarios. La aseguradora Axa, el banco privado francés Oddo, el fondo Union Investment de las cajas alemanas, el Frankfurt Trust y el banco público germano WestLB se vieron pilladas en la misma trampa por esas fechas, y los temores se fueron extendiendo por la Unión Europea. Se produjo el primer episodio de sequía en el mercado interbancario, y el BCE suministró los primeros 95.000 millones de euros.

En España, el entonces ministro de Economía, Pedro Solbes, se limitó a decir que el mercado hipotecario español nada tenía que ver con el de Estados Unidos, la incidencia de 'subprime' era casi inexistente -apenas el 0,0032% del patrimonio de los fondos de pensiones se había colocado en esos productos- y los índices de morosidad estaban en niveles muy bajos.

Pero los episodios de sequía de liquidez en el mercado mayorista del dinero se han reproducido desde entonces y la economía real se contagió poco a poco de la enfermedad de los sistemas financiero y asegurador. Las autoridades estadounidenses, que habían optado por el rescate de las hipotecarias Fannie Mae y Freddie Mac, dejaron caer a Lehman Brothers, y aunque después ayudaron a reflotar Merrill Lynch y AEG, el mal ya estaba hecho. La desconfianza colocó a las finanzas y la economía mundiales al borde del colapso. No se han recuperado desde entonces.

Muy endeudados

España no tenía productos basura, pero las empresas y las familias se habían endeudado muy por encima de sus posibilidades, y se construían 700.000 viviendas al año para una demanda que, en el mejor de los casos, no superaba las 400.000. En torno a la producción de casas y al sector del turismo -60 millones de extranjeros nos visitaron en 2007- giraba casi un tercio de la actividad nacional.

Mientras, en el exterior se sucedían las quiebras bancarias y los rescates, y afloraban escándalos como la estafa piramidal del magnate estadounidense Bernard Madoff, el mayor fraude financiero de la historia; el pinchazo de la burbuja inmobiliaria desinflaba con rapidez el crecimiento español y acarreaba secuelas indeseables: el muy rápido incremento del paro hasta el 20%, el aumento de la morosidad que ahora ronda el 5% y pasa del 8,7% si se suman las adjudicaciones de pisos y suelo a bancos y cajas, y la escalada de los números rojos de las cuentas públicas.

Déficit

Pese a que el BCE corrigió pronto el tiro y redujo el precio oficial del dinero al 1% en la zona euro, muchos hogares españoles, muy endeudados y con ingresos menguantes, dejaron de pagar las letras al banco. La factura de la protección social y el descenso de la recaudación tributaria dispararon el déficit de las administraciones públicas hasta niveles desorbitados.

La crisis en España ha tenido especiales características -llegó algo más tarde, y afectó a la construcción, un sector muy intensivo en mano de obra- que explican su protagonismo en los, por ahora, últimos episodios, como el contagio de Grecia con el aumento de la prima de riesgo país o la desconfianza en un sistema financiero que había quedado al margen de las peores turbulencias.

Las autoridades españolas han tenido que emplearse a fondo en los últimos meses para convencer a analistas, inversores y hasta a las instituciones internacionales de que España está dispuesta a volver a la estabilidad presupuestaria -de ahí los drásticos recortes y las reformas promovidas por el presidente Zapatero, pese a la presión social- y de que tiene un sector bancario sano y dispuesto a reforzar el capital allí donde haga falta.

Así se explica la total transparencia que el Banco de España exigió a las entidades de crédito en las pruebas de solvencia.

El Diario Montañés

Tres años interminables

2010-08-17T05:11:00.000-07:00

15/08/2010

La crisis inmobiliaria en España ha cumplido tres años sin que aparezcan síntomas consistentes de reanimación del mercado y, lo que es más significativo, sin que se hayan cumplido todas las fases del ajuste cuya superación debería permitir una vuelta a la producción sostenida de nuevas viviendas en condiciones suficientes para generar empleo. El crash inmobiliario ha causado en España la pérdida de dos millones de empleos y ha reducido a una cuarta parte el valor de las inmobiliarias cotizadas; es la singularidad española que agravó la recesión causada por los bancos estadounidenses y sus hipotecas basura. No se puede decir, pues, que la convulsión inmobiliaria haya sido liviana. Sin embargo, el ajuste de los precios ha sido insuficiente; para vender el casi un millón de viviendas que pesan sobre los balances de las inmobiliarias y de los bancos hubiese sido necesario un hundimiento de los precios de aproximadamente el 30%, pero apenas se ha ejecutado una rebaja del 17% desde el comienzo de la crisis.

Pedro Solbes decidió que el mejor tratamiento contra la crisis del ladrillo era dejar que el mercado se ajustase por sí mismo. No fue una decisión irreflexiva. El anterior ministro de Economía consideraba que era inviable sostener artificialmente el mercado de la construcción, a pesar de su potencial de generación de empleo, en razón de la escasez de recursos públicos (en aquel momento estaban comprometidos en otros gastos sociales y el ministro era alérgico a disparar el déficit) y también por cuestiones de equidad. No parecía elegante ni aleccionador que un conjunto de sociedades que se había embolsado pingües plusvalías del boom inmobiliario fuese subvencionado o sostenido con respiración pública en momentos de contracción del mercado. A las duras y a las maduras. En opinión del equipo económico de Solbes, lo más adecuado era un ajuste rápido del mercado (desaparición de las empresas menos estructuradas, destrucción de empleo, caída en picado de los precios) para propiciar una recuperación intensa después. Cuanto más rápido y más profundo fuera el ajuste, con más fuerza sobrevendría la recuperación sectorial.

La receta era correcta, pero exigía precisamente que el ajuste fuese rápido y duro. Justo lo contrario de lo que ha sucedido; ha sido más lento y más liviano de lo deseable, salvo en la destrucción de empleo. La variable principal, los precios, ha reaccionado poco a las exigencias del mercado. Los propietarios se han resistido a abaratar sus activos. Solo cuando los bancos, depositarios de una pesada cartera de inmuebles por impago, han entrado en el juego de vender viviendas parece haberse acelerado el descenso de los precios. El caso es que, en lugar de ajustarse con rapidez, el mercado de la vivienda gotea caídas raquíticas de precios y queda inutilizado para acompañar cualquier recuperación económica con un ritmo de construcción razonable (que podría estar en torno a las 300.000 viviendas anuales). En vez de proporcionar producción y empleo, todavía, tres años después, promotoras y bancos siguen intentando vender el grueso del stock de viviendas. Malo es el diagnóstico, porque la construcción, aunque repugne a los creyentes en que la inversión en I+D+i guiará a la economía española a una recuperación antes de las elecciones, es uno de los pocos mercados que puede impulsar rápidamente la actividad económica española.

DIARIO EL PAIS

Tres años de hecatombe inmobiliaria

2010-08-17T04:33:00.000-07:00

La 'burbuja' deja una herencia de cierres, impagos, desplomes bursátiles y bancos atrapados con casi medio billón en créditos

CARLOS GÓMEZ 15/08/2010

La venta de viviendas en España ha empezado a crecer tímidamente y con altibajos en 2010, tras más de dos años de permanente caída, según datos hechos públicos esta semana por el INE, y el número de insolvencias se ha reducido un 14% en el segundo trimestre, aunque uno de cada tres concursos de acreedores sigue estando vinculado al inmobiliario. Magro consuelo, en cualquier caso, en el tercer aniversario de una crisis que en este sector se ha llevado ya por delante cientos de promotoras y cientos de miles de puestos de trabajo, que ha puesto en peligro y ha obligado a reestructurar una parte importante del sector financiero español, y que ha reducido a menos de una cuarta parte el valor, la capitalización, de las inmobiliarias cotizadas entre el 30 de junio de 2007 y el 30 de junio de 2010.

La depreciación de la vivienda se ha acelerado además en julio, tras entrar en vigor el alza del IVA aprobada por el Gobierno, con una caída interanual del precio de los pisos del 4,3%, según el índice Tasaciones Inmobiliarias (Tinsa). El pinchazo de la burbuja inmobiliaria, sus efectos, no han concluido y, según el Servicio de Estudios del Banco de España, seguirán lastrando el crecimiento hasta medidos de 2011. El organismo supervisor estima que la crisis inmobiliaria restará un 5,4% del PIB total respecto al nivel al que llegó en 2007 (ese año, la inversión residencial alcanzó un umbral sin parangón en Europa, el 7,5% del PIB, y en 2011 apenas llegará al 4%).

Se prevé, además, según información recogida este miércoles por el diario Cinco Días, avalada por expertos y basada en datos del Ministerio de Fomento, que este año se construyan en España "menos de 100.000 casas, la octava parte que en 2006".

Precisamente en ese año, previo al inicio de la transformación en pandemia de la crisis estadounidense de las hipotecas basura en agosto de 2007 y al estallido de la burbuja doméstica, el sector del ladrillo fue una fiesta. Dinero barato y operaciones apalancadas, financiadas con deuda, colocaron a varias inmobiliarias, como Metrovacesa o Colonial, a la cabeza de su sector en Europa, y a sus atrevidos empresarios, en las glamurosas listas de los más ricos del año. En 2006, 12 de las 35 mayores operaciones corporativas de financiación en Europa las protagonizaron inmobiliarias españolas. Adquisiciones y fusiones y salidas a Bolsa, se sucedieron y cambiaron el mapa del sector.

Así, y solo a modo de recordatorio y de forma sucinta, en abril de ese año salió a Bolsa la inmobiliaria catalana Renta Corporación; en mayo, la vallisoletana Parquesol y la valenciana Astroc (que unos meses después, en octubre, compraría el 60% de la inmobiliaria del Grupo Rayet por 449,5 millones y Landscape, inmobiliaria del Banco Sabadell, por cerca de 1.000 millones), y en julio salió al parqué Riofisa (adquirida en 2007 por Colonial).

También en 2006 Metrovacesa, la primera inmobiliaria española, amén de refinanciar un crédito de 3.200 millones suscrito un año antes para adquirir la francesa Gecina, se convirtió en escenario de una pugna entre la familia Sanahuja y Joaquín Rivero (presidente de la compañía) y Bautista Soler, con un cruce de OPA incluido, para hacerse con el control efectivo de la misma.

Al guateque de 2006 se sumó también San José, la octava constructora, que se hizo en julio con el control de la ya citada Parquesol mediante una OPA pactada con la familia Fernández-Fermoselle, que tras la salida a Bolsa controlaba el 50,77% de su capital. Ferrovial cedió también en ese ejercicio su división inmobiliaria a la catalana Habitat por un importe de 2.200 millones de euros.

El fin de fiesta corrió a cargo de Luis Portillo, Rafael Santamaría y Fernando Martín. El primero, a través de Inmocaral, tomó las riendas de Colonial mediante una OPA pactada con su socio de control, La Caixa, valorada en 3.761 millones de euros. El segundo, en una operación similar acordada con Banesto, socio de referencia, se hizo con Urbis a través de una OPA de 3.317 millones lanzada por su inmobiliaria Reyal. Y el tercero promovió a través de la firma que presidía, Martinsa, una OPA amistosa por el 100% de Fadesa, valorada en 4.045 millones.

¿Qué ha sido de tales bodas y fastos? ¿Quién se ha hecho cargo de la factura del guateque? Valga recordar que, amén del desplome generalizado de los resultados empresariales y de las valoraciones en Bolsa de las promotoras a causa del estallido de la burbuja, algunas de ellas se han visto incursas en procesos concursales, las antiguas suspensiones de pagos, como es el caso de Martinsa-Fadesa (la mayor bancarrota de la historia, con más de 3.500 millones de euros impagados), Habitat (que en abril superó el proceso), Nozar (la sociedad con la que la familia Nozaleda participó en buena parte de las operaciones de 2006) o Sacresa (la inmobiliaria utilizada en su día por los Sanahuja para defenestrar a Rivero de la presidencia de Metrovacesa).

Muchas de las citadas inmobiliarias han cambiado en los últimos tres años de manos -es el caso de Rayet, por ejemplo, que tuvo que hacerse cargo de Astroc, la empresa que en su día la había adquirido, y lucha aún por mantenerse a flote bautizada como Afirma primero y como Quabit después- o se han visto obligadas a canjear deuda por acciones y dar entrada a los bancos acreedores en su capital y a veces en su gestión, como son los casos de Colonial, Metrovacesa o Reyal.

Ejecutivos estrella de aquellos días de vino y rosas han acabado en los juzgados por demandas y reclamaciones judiciales. Así, Luis Portillo y Mariano Miguel Velasco han sido demandados por Colonial por la compra en su día de Riofisa. La última junta de accionistas de Metrovacesa, celebrada hace unas semanas, ha acordado estudiar la presentación de demandas judiciales contra el ex presidente de la inmobiliaria Joaquín Rivero y contra Román Sanahuja. Accionistas de Astroc demandaron a su ex presidente Enrique Bañuelos. Y la familia Rodés, propietaria de Media Planning, y el dueño de Mango, Isak Andic, reclaman en el juzgado a Habitat y a sus accionistas de referencia -la familia Figueras y José Suñol- que les devuelvan su inversión en la inmobiliaria en la ampliación de capital de 2007. Algunos de aquellos ejecutivos se han quitado también de en medio: Bañuelos ha repetido jugada en Brasil y ha levantado un gran grupo inmobiliario, y Portillo se ha replegado a sus negocios agroalimentarios en Andalucía.

Todas las inmobiliarias se han desprendido de activos, en la medida que han podido en la coyuntura actual, para reducir su endeudamiento y para poder mantener su actividad con el grifo del crédito cerrado a cal y canto.

No ha sido suficiente. Las nueve principales compañías cotizadas (Metrovacesa, Renta Corporación, Quabit, Colonial, Fadesa, Reyal Urbis, Realia, Testa y Vallehermoso) sumaban un endeudamiento neto conjunto de 28.424,15 millones de euros al cierre del primer trimestre de este año. Metrovacesa se situaba como la inmobiliaria con mayor deuda, con 5.786,5 millones pendientes de refinanciación. Tras ella aparece Martinsa-Fadesa, con un pasivo financiero de 5.737 millones, aunque la deuda total con la que se declaró en concurso ascendió a unos 7.000 millones. Y en tercer lugar se situaba Reyal Urbis, que firmó en el último momento, a mediados de mayo, un acuerdo con 50 bancos y cajas acreedoras para la refinanciación de su deuda de 4.600 millones de euros, con el que la inmobiliaria evitó el riesgo de concurso. Después se situó Colonial, con un pasivo de 4.252 millones (el 29 de junio cerró un nuevo canje de deuda por acciones por importe de 1.804 millones). En ese mismo primer trimestre, Testa, filial de patrimonio de Sacyr, tenía 2.645 millones de deuda, y la promotora del mismo grupo, Vallehermoso, 1.693 millones de euros (este mes de agosto ha refinanciado 1.430 millones). La deuda de Realia alcanzó los 2.227 millones entonces; la de Afirma, los 1.480, y la de Renta Corporación, los 285,8 millones.

Son deudas de las mayores inmobiliarias, cuantiosas, pero porcentualmente limitadas en relación con las totales de su sector. Constructoras y promotoras, según desveló en marzo en la Asociación Hipotecaria Española el director general de Regulación del Banco de España, José María Roldán, adeudan a bancos, cajas y cooperativas casi medio billón de euros (445.000 millones, exactamente, que es una exposición excesiva de las entidades financieras en un sector con una prima de riesgo muy elevada). La tasa de dudosos de esa cartera se eleva al 9,6%, lo que significa que hay 42.720 millones de créditos impagados. Y 62.300 millones (un 14%) son préstamos subestándar, es decir, financiación al corriente de pagos, pero con riesgo de entrar en mora y degenerar en pérdidas.

La banca ha sido cómplice primero y víctima ahora de los excesos inmobiliarios. Las entidades financieras no han tenido más remedio que incorporar a su balance una gran cantidad de inmuebles, procedentes tanto de particulares como de compañías promotoras, y, con motivo de la presentación de los resultados de 2009, casi la totalidad de las entidades ha realizado provisiones para cubrir su exposición al sector. Los inmuebles no son el negocio de la banca y lastran sus balances, pero no han tenido más remedio que poner en marcha sus propias promotoras o encargar a terceros distintas estrategias comerciales para poder deshacerse de estos activos aunque sea a precios poco atractivos. De la dimensión del problema da idea el parque de viviendas a la espera de comprador que tenían las cajas de ahorros al concluir el pasado ejercicio, 137.000 inmuebles, según datos hechos públicos en mayo por la Confederación Española de Cajas de Ahorros (CECA). La consultora CB Richard Ellis, por su parte, calcula que a finales de este año la banca española tendrá en balance activos inmobiliarios por valor de 100.000 millones de euros.

Para afrontar la delicada situación, el Banco de España exigirá a partir de octubre a bancos y cajas provisiones hasta el 30% del valor de los inmuebles con los que se queden como pago de deudas de sus clientes, si han transcurrido más de 24 meses desde que los adquirieron. Una mayor provisión que, junto a otras nuevas exigencias, hará que el resultado de las entidades antes de impuestos se reduzca cerca de un 10%, según reconoció el banco emisor a finales de mayo.

Otros damnificados por los excesos de la burbuja son el empleo (el inmobiliario, en gran medida, situó por debajo del 8% la tasa de paro en 2007 y la sitúa hoy por encima del 20%) y las arcas públicas (la actividad inmobiliaria catapultó los ingresos públicos al 41% del PIB en 2007 y el año pasado apenas equivalió al 34%).

DIARIO EL PAIS

Blog de Royla Habitatge

Temor a la recaída

El precio de la vivienda vuelve a los niveles de 2005

Los pisos aumentan al 13% su descenso frente a los máximos alcanzados a principios de 2008.- El BCE pide que el ajuste se haga con "más celeridad"

Desacuerdo entre los expertos sobre la subida récord de la venta de viviendas.

El precio de la vivienda bajará un 6% adicional y empezará a subir a finales de 2013, según Bankinter

El 70% de los españoles cree que no es un buen momento para comprar una casa

La venta de viviendas aumentó un 24,7% en el segundo trimestre y suma tres alzas consecutivas

La compraventa de pisos cae 6,3% en el segundo trimestre

Los precios no bajarán lo que los compradores quieren por culpa de la banca

La firma de hipotecas cayó un 0,5% en el primer semestre del año

Los precios de la vivienda seguirán sin bajar lo que los compradores esperan

El llamado «efecto banca» mantendrá todavía el valor de los inmuebles a cambio de obtener financiaciones ventajosas

«La banca va a intentar este año y en 2011 mantener precios como sea»

«Los descensos de precios se producen mes a mes de un modo inapreciable»

Los pisos deberían bajar hasta un 40% de mantenerse el actual coste hipotecario

El autor

No es una locura: las inmobiliarias sanas vuelven a promocionar casas como antes del boom

El mercado de la vivienda sigue esperando el ajuste de precios

Un crash a cámara lenta: el precio de la vivienda encadena ya 40 meses de caídas

El precio de la vivienda acelerará su caída en 2011

El precio de la vivienda acelerará su caída en 2011

Hay brotes verdes, pero pocos y tímidos

¿Cuándo se agotará el stock de vivienda en España?

Contratar una hipoteca, ¿es más difícil?

Fuerte crecida de la inversión inmobiliaria

Publicado por blogerredas 25 Agosto, 2010

El PP cree que las devoluciones de la renta básica evidencian el "caos" que reina en el Ministerio

Vivienda informa a 8.000 beneficiarios que podrían devolver la renta básica por superar los ingresos mínimos

Tres años interminables

Según Idealista, para vender una casa hay que rebajar en un 20% su valor de tasación

La banca vende más caros los pisos que las agencias y los particulares

Los pisos deben caer entre un 20% y un 50%

Suspendida la venta de apartamentos en Residencial Montsià Mar

El desajuste inmobiliario

La crisis inmobiliaria en EE UU lastra las reformas pendientes en el sector

Tres años de crisis pasan factura

Tres años interminables

Tres años de hecatombe inmobiliaria

La 'burbuja' deja una herencia de cierres, impagos, desplomes bursátiles y bancos atrapados con casi medio billón en créditos