27/08/2010
La crisis inmobiliaria lleva tres años llevándose por delante una parte importante del valor de los distintos activos inmobiliarios, arrastrando consigo una proporción similar de la riqueza de los españoles, concentrada en más del 50 por ciento en este tipo de activos.
El hecho de que a medida que pasa el tiempo seamos más pobres, no afecta al valor de uso de las viviendas porque seguimos viviendo en la misma casa, independientemente del valor que le asigne el mercado, pero tiene repercusión en nuestro comportamiento de consumo, no sólo por el efecto riqueza, considerado como psicológico, sino por otro más real como es una menor capacidad de financiación.
La caída media del precio de la vivienda ha sido del 16,9 por ciento desde que comenzara la situación actual en 2007, según Tinsa, aunque otros sitúan esta caída en el 25 por ciento.El mercado de la vivienda es ciertamente singular, estamos situados en una curva de demanda invertida. En los años del boom, a medida que aumentaban los precios crecía la demanda, ahora se recorre la misma curva pero se recorre en sentido contrario, caen precios y demanda.
La explicación puede estar además de en aspectos demográficos, una población que envejece y que ha agotado sobradamente el efecto del baby boom, en que los precios de la vivienda siguen superando ampliamente las cuatro veces y media del salario medio interprofesional, múltiplo del sueldo, considerado como máximo razonable para comprar una vivienda, de ahí que el ajuste se producirá por la vía de los precios, dado que no parece que vayan a aumentar los salarios en un horizonte próximo. El excedente de viviendas nuevas terminadas lleva tiempo quemando las manos de sus propietarios, tanto si son promotores
como entidades financieras, pero como su valor de mercado está por debajo del de la deuda que soportan, les impide aplicar el antídoto adecuado y prefieren soportar el dolor con remedios de andar por casa, confiando que la recuperación del mercado les libere de los males que padecen.
Dado que el mercado de la vivienda nueva está muy condicionado por la deuda que soporta, volvemos la vista al mercado de segunda mano, y parece que va a ser el que terminará marcando los precios de nuevo, dada la escasa innovación que se ha aplicado en la edificación y diseño en los últimos años, realizada a galope y a prisa, las diferencias entre nuevas y más antiguas son escasas, y el abundante número de operaciones que se realizaron con una demanda más de inversión que de uso, además del deterioro económico que sufren las
familias.
Según los datos del Instituto Nacional de Estadística, INE, la compraventa de viviendas aumentó un 7 por ciento en tasa interanual en junio, con lo que culmina una racha de seis meses consecutivos de ascensos, pero estos datos hay que analizarlos con cuidado, primero porque se comparan con un periodo de muy escasa actividad como fue el primer semestre de 2009 y un pequeño aumento del número de ventas supone un porcentaje importante, y en segundo lugar porque algún efecto de apresuramiento ha debido tener la anunciada subida del IVA, como seguramente lo tendrá hasta finales de año, la pérdida de bonificaciones fiscales, para rentas superiores a 24.000 euros.
Además este mercado es dependiente de la financiación, que por ahora sigue cerrada, salvocuando se compra la vivienda a la propia entidad financiera. Bancos y Cajas siguen encontrando dificultades para financiarse en los mercados y empleando en exceso al Banco Central Europeo, para tal fin.
El horizonte sigue cargado de incertidumbre, la prueba es que apenas se inician viviendas y una buena parte de las que empiezan lo hacen pensando en deshacer posiciones en suelo,activo que tiene el mercado cerrado en la práctica.
Las asociaciones empresariales harían mejor en tratar de definir el nuevo escenario al que ha llegado el mercado residencial, que en tratar de lanzar mensajes interesados al mercado que, por otra parte, nadie se cree, porque una vez oído que los precios no bajarían, es lógico pensar que el mensaje de que los precios pueden subir de manera importante en algunas zonas, entre por un oído y salga por el otro
Fuente: www.realestatepress.es
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