domingo, 31 de octubre de 2010

Temor a la recaída


Los economistas no cesan de advertir de que la crisis financiera no ha concluido, que el sistema financiero no ha reparado sus balances de los desperfectos de la crisis inmobiliaria y que se aproximan tiempos de llanto y crujir de dientes, bien en forma de una nueva recesión, bien de double dip o recaída. Los pronósticos pesimistas tienen como fundamento la debilidad del crecimiento después de que se han retirado las ayudas públicas o los planes de estímulo. Estados Unidos decide que es necesario mantener los estímulos públicos y las ayudas crediticias, situando el precio del dinero en cero o por debajo de cero si es necesario, porque Ben Bernanke es la memoria viva del pánico a la deflación desatado desde la Gran Depresión: y Alemania insta a la austeridad fiscal y monetaria, porque ha heredado el terror a la gran inflación que padeció el país durante los dolientes años que desembocaron en el nazismo.
Ambos temores tienen un grado bien distinto de verosimilitud. Es difícil creer en la amenaza inflacionista porque, a pesar de que la Reserva Federal ha inundado de liquidez los mercados, lo cierto es que hasta ahora la demanda de crédito se ajusta a patrones de austeridad derivadas de las incertidumbres de la demanda y de la rentabilidad. La inflación no ha comparecido; pero la deflación esperada como consecuencia de los casi unánimes programas de ajuste presupuestario en Europa tampoco se ha presentado, aunque no son pocos quienes creen que tarde o temprano aparecerá. El problema es que el plan alemán parece la mejor forma de frenar la recuperación económica en cualquier país que no sea Alemania (que ya está creciendo a tasas satisfactorias). Una mezcla de austeridad pública en todos los países de la zona euro con una política monetaria restrictiva, que es la que se pretende aplicar de forma inmediata a instancias del Bundesbank, puede conducir sin remedio a un periodo de estancamiento o crecimiento raquítico durante un lustro.
Esta discrepancia conduce a un drama que se cuenta mal y se explica peor. Estados Unidos defiende la continuidad de estímulos fiscales porque, además de su miedo a la deflación, el país tiene margen para hacerlo. Acierta porque puede elegir. No está claro que países como España estén en condiciones de desmarcarse de los programas de austeridad que imponen los acreedores y avala Alemania; no pueden elegir. No hay poder político en Europa capaz de torcer la idea merkeliana de los ajustes presupuestarios en cadena, a pesar de que dichos ajustes amplían la posición relativa, en términos de competitividad, de Alemania con el resto de los países del euro.
En el caso de España, la predicción más probable sigue siendo la de un crecimiento débil para 2011. No hay manera de conseguir tasas de crecimiento próximas al 2% (modestas, pero efectivas) si no crece la demanda y no se resuelve el problema de la oferta de crédito. La supuesta reforma financiera española, con su rosario de fusiones frías, calientes y templadas, no es más que el plano a escala de los cambios necesarios. Ahora hay que ejecutarlos: ajustar plantillas, recapitalizar balances, dotar reservas, recuperar depósitos y, por fin, que bancos y cajas se dediquen a prestar dinero a empresas solventes. Pero la ejecución se demora y el crédito sigue sin fluir. No es verdad que la crisis financiera haya concluido.

viernes, 15 de octubre de 2010

El precio de la vivienda vuelve a los niveles de 2005

Los pisos aumentan al 13% su descenso frente a los máximos alcanzados a principios de 2008.- El BCE pide que el ajuste se haga con "más celeridad"



El precio de la vivienda ha vuelto a caer en el tercer trimestre, un 3,5% con respecto al mismo periodo de 2009 y un 0,9% frente al primero. Tras este descenso, el precio medio del metro cuadrado de la vivienda libre baja a 1.832 euros, lo que supone volver a los niveles de 2005 después de tres años de crisis inmobiliaria. Además, desde los máximos alcanzados a principios de 2008, la caída aumenta hasta el 13%, casi un punto más que a finales de junio, según el índice general de precios que ha publicado hoy el Ministerio de Vivienda.

La próxima restricción de la deducción fiscal por compra de vivienda y, con anterioridad, la subida del IVA, han insuflado algo de brío al sector, tal y como se observa en el aumento de las transacciones. La reactivación de las operaciones, además, no se está viendo acompañada por un aumento de los precios tras dos años consecutivos a la baja, aunque esta última tasa del 3,4% es la más baja desde finales de 2008.
El temor de los vendedores a no aprovechar la mayor presencia de compradores que hay ahora en el mercado y tener que afrontar el previsible parón que tendrá lugar durante los primeros meses de 2011 les lleva a ajustar aún más sus precios, según apuntan los expertos y han demostrado hoy los datos publicados por el departamento que dirige la ministra Beatriz Corredor. Aunque para el BCE este proceso debería acelerarse. Contando con la inflación acumulada desde el primer trimestre de 2008,

Diferencias en los descensos


Sin embargo, el descenso no es homogéneo para todas las ciudades ni en todos los barrios, ya que donde la demanda se ha mantenido, las rebajas han sido menos apreciables. De hecho, los pisos han subido en el tercer trimestre en cuatro comunidades: Asturias, Cantabria, Castilla-La Mancha y Galicia. Por tipo de inmueble, los pisos nuevos (hasta dos años de antigüedad) se han abaratado un 3,4% en tasa interanual, quedando el valor del metro cuadrado en 1.846,7 euros, el mismo que en el segundo trimestre. En el caso de las viviendas de segunda mano, el precio medio se ha situado en 1.827,7 euros, un 1,5% menos que a cierre de junio y un retroceso del 3,3% frente al mismo periodo de 2009. La vivienda de protección, por su parte, costaba 1.148,4 euros, un 0,6% más que en el primer trimestre y un 3,1% más en tasa interanual.
Desde el Ministerio, la directora general de Arquitectura y Política de Vivienda, Angeles Marín, ha descrito la evolución de los precios como una "clara desaceleración" en un contexto en el que "el sector continúa en una tendencia de estabilidad y equilibrio entre oferta y demanda". Además, aunque ha reconocido que el final de la deducción por vivienda habitual para aquellos que tengan una base imponible superior a 24.100 euros puede estar "adelantando las decisiones de compra", ha optado por la prudencia de cara a lo que pueda pasar a principios de 2011. Eso sí, ha matizado que "volver a los años de boom" está totalmente descartado y que lo que se quiere es un "sector viable y sostenible". En cualquier caso, ha recordado que, según datos de la Agencia Tributaria, el 75% de los contribuyentes mantendrían el derecho a la deducción.

Recomendaciones del BCE


El estallido de la burbuja inmobiliaria tras años de sobreexplotación dejó en torno a un millón de casas sin vender, lo que forzó a los promotores e inmobiliarias a bajar precios para darles salida o a traspasárselas a los bancos a cambio de sus deudas. El descenso de precios fue especialmente destacable en algunas zonas de España como el arco mediterráneo y las periferias de las grandes ciudades y capitales de provincia. A finales de 2009, esta cifra se había reducido a unas 700.000. Por este motivo, los expertos sostienen que hasta que no se absorba la mayor parte del stock los precios tendrán que seguir bajando, aunque puede que con menos intensidad.
Sobre este punto, el miembro del Comité Ejecutivo del Banco Central Europeo (BCE) José Manuel González-Páramo, de visita en España, ha considerado que el descenso registrado en el tercer trimestre es "positivo", aunque ha precisado que este ajuste debería estar produciéndose "con más celeridad". La razón, ha añadido, es para no estar "meses o años" esperando que el valor de las viviendas aterrice y se dé por cerrado el ciclo bajista en el sector residencial.
Tras recordar que el Banco de España venía desde 2004 alertando de que el parque de vivienda estaba sobrevalorado, ha considerado "positivo" que el valor de los inmuebles regrese a sus parámetros reales. En su opinión, ello permite un mejor acceso de los ciudadanos a la vivienda y permite reducir la "incertidumbre" reinante en las entidades financieras, en relación con las provisiones que tienen que reservar por cada vivienda pendiente de venta.

 EL PAÍS - Madrid - 15/10/2010 

martes, 14 de septiembre de 2010

Desacuerdo entre los expertos sobre la subida récord de la venta de viviendas.

10-09-2010
Fuente: idealista.com
Las ventas de viviendas registraron en el segundo trimestre un aumento histórico, al subir casi un 25% con respecto al mismo periodo del año pasado.
Y entre los expertos hay desacuerdo para decir si se va marcando una tendencia positiva o no. Además, recuerdan el caso de EE.UU donde el sector residencial sigue temblando.
La entrada en vigor de la subida del IVA en las viviendas nuevas a partir del 1 de julio ha influido en las ventas. Así lo estima Jesús Amador, analista de Bankinter, aunque prevé que esta tendencia positiva no se mantenga en el largo plazo, pues para el tercer trimestre estiman caídas en las ventas, hasta incluso las 55.000 unidades.

El analista hace hincapié en que las cifras de ventas hay que “tomarlas con cierta cautela”. considera que lo importante para medir la salud del sector son los datos son las ventas de viviendas nuevas, ante el elevado stock de viviendas nuevas que hay en la actualidad en España. Y el experto señala que se vendieron menos viviendas nuevas que usadas. Es más, recuerda que en el primer semestre del año la venta de casas nuevas descendió con respecto a los seis primeros meses de 2009. Por tanto, el stock de viviendas nuevas sigue sin reducirse lo suficiente para reactivar el sector inmobiliario.
Mikel Echavarren, consejero delegado de Irea, pone una nota de color al señalar que “a pesar de las malas noticias que vivimos en el segundo trimestre, referentes a la crisis de la deuda pública y la volatilidad de la bolsa, es sorprendente que no haya bajado el ánimo de los compradores. Las ventas implican que las decisiones de compra se han tomado en plena crisis y que la financiación se ha otorgado a pesar de la que está cayendo”. El experto destaca que las entidades financieras vuelven a prestar dinero a “compradores de cierta solvencia”.
¿Y PARA EL AÑO QUE VIENE QUE ESPERAN LOS EXPERTOS?

Bankinter no considera adecuado que el gobierno elimine las medidas de estímulo fiscal, como la desgravación por compra de vivienda a rentas inferiores a los 17.000 euros al año, aunque cree que tampoco va a tener un impacto considerable en la evolución de las transacciones. jesús amador pone como ejemplo el caso de eeuu que en cuanto ha retirado las ayudas fiscales para la compra de vivienda las ventas se han desplomado
Antonio Cabrales, catedrático de fundamentos del análisis económico en la Universidad Carlos III de Madrid, también cree que el aumento de las ventas se debe a la inminente eliminación de la desgravación por compra de casa. “Hay alguna evidencia internacional de que los programas de estímulo lo que han hecho es adelantar compras que ya se iban a hacer”, subraya el experto.
En su opinión, no se va a marcar una tendencia positiva en las ventas de casas, aunque acumulen tres trimestres de subidas consecutivas. En cambio, Echavarren disiente, al apuntar que se ve una tendencia imparable “que se acentuará a medida que cale en los compradores potenciales que los precios de determinadas ubicaciones no van a bajar más”.

Juan Fernández-Aceytuno, director general de ST-Sociedad de Tasación, estima que la eliminación de la desgravación no afecta sensiblemente al mercado de la vivienda. “Lo que mueve el mercado es el empleo, la renta de las familias y la financiación bancaria. Hacen falta cambios en estas variables para que el mercado recupere la actividad. Una casa para vivir no se compra porque desgrave, se compra porque se tiene confianza en mantener un puesto de trabajo”, añade.
Bankinter recuerda que el gran lastre del sector inmobiliario es el elevado stock de viviendas que cifra en unas 900.000 y la debilidad de la economía, así como el alto porcentaje de desempleo.
¿EL MERCADO INMOBILIARIO DE EE.UU. ANTICIPA LO QUE VA OCURRIR EN EL MERCADO ESPAÑOL?

Las ventas de viviendas nuevas y usadas en EE.UU se desplomaron en julio, lo que ha llevado a pensar en un double dip (o doble caída). hay muchos expertos que ven paralelismos entre el sector inmobiliario estadounidense y el español. Antonio Cabrales apunta que EE.UU ha hecho un ajuste de precios mucho más fuerte que España donde a los precios aún le quedan recorrido bajista. “cuando los bancos comiencen a deshacerse de sus promociones de manera más intensa, es previsible que los precios bajen más”, señala
Bankinter no prevé una caída tan drástica del sector español como el americano, pues en este país el gobierno ha eliminado ayudas que concedía en metálico para comprar casa, mientras que en España el gobierno eliminará una desgravación. No obstante, el banco contempla un descenso de los precios de la vivienda del 6% en los próximos 3 ó 4 trimestres frente al 12% que ya llevamos según el INE.
Echavarren no ve paralelismos entre ambos mercados. “Tanto en precio, movilidad geográfica del comprador y en la financiación se trata de mercados muy diferentes pero si el mercado inmobiliario de EEU se ralentiza, indirectamente repercutirá en la volatilidad de las bolsas y en el ánimo general de los consumidores”, añade. Por su parte, Fernández-Aceytuno tampoco ve parecidos, en cuanto a que en EE.UU. hay más gente viviendo de alquiler que en España, allí las hipotecas son más flexibles y los cambios de casas son mucho más frecuentes que aquí.

jueves, 9 de septiembre de 2010

El precio de la vivienda bajará un 6% adicional y empezará a subir a finales de 2013, según Bankinter

   
El precio de la vivienda caerá un 6% adicional durante los próximos tres o cuatro trimestres, hasta el segundo semestre de 2011, momento a partir del cual entrará en una fase de estabilización que se prolongará hasta 2013 para volver a repuntar muy lentamente a finales de dicho año o principios de 2014, según Bankinter.

En un informe, la entidad explica que ello se debe a que el 'stock' de viviendas sin vender, que se sitúa según sus cálculos en los 900.000 inmuebles, no descenderá hasta que vuelva a crearse empleo neto, a finales de 2012.

"Si los acontecimientos se desarrollan de esta manera, a lo largo de 2013 el actual 'stock' podría reducirse a la mitad, situación que permitiría que se reactivara la construcción residencial a lo largo de 2014 y probablemente también los precios", señala el informe.

Entre las razones de la demora en la absorción del 'stock' se encuentran principalmente tres: las carteras inmobiliarias de bancos y, sobre todo, de las cajas; la oferta de vivienda usada, de difícil salida puesto que los propietarios se resisten a 'tirar' los precios; y el esfuerzo excesivo que tienen que hacer las familias para adquirir una vivienda.

En cuanto a este último punto, Bankinter señala que la retirada de la deducción por vivienda habitual para rentas superiores a 24.000 euros a partir de 2011 y la subida del IVA desde el mes de julio jugarán un papel importante. En este sentido, apunta que "estas medidas deberían haberse adoptado en una fase expansiva del ciclo".

¿POR QUÉ SE SIGUEN LEVANTANDO VIVIENDAS?.

El informe se pregunta por qué se siguen levantando casas --en torno a 18.000 inmuebles por trimestre-- si las ventas de inmuebles nuevos y los terminados se encuentran equilibradas en torno a las 230.000 unidades al año.

En su opinión, el mantenimiento de una ligera actividad responde a la construcción de viviendas ya comprometidas por constructoras y entidades financieras para desarrollar terrenos adquiridos y activos adjudicados, respectivamente.

"Si no se realizaran esos desarrollos, su valoración sería aún inferior y representarían un problema aún más grave para ambas partes", puesto que supondría una reducción de su valor financiero, señala el informe para añadir que "esta inercia es inevitable, aunque tendente a agotarse a lo largo de los próximos dos años".

Ahora bien, Bankinter remacha que la recuperación de la economía y el empleo, estimada para 2013, llevará a un reinicio de la construcción 'no forzada' de vivienda nueva y el retorno a la actividad de los promotores a finales de ese mismo año.

En conclusión, Bankinter estima que "el sector inmobiliario se enfrenta a un período de travesía en el desierto de unos tres años en términos de demanda y precios". "La recuperación del mercado de vivienda español podría tener lugar a partir de 2014 o algo antes si el empleo mejorase", sentencia.

El 70% de los españoles cree que no es un buen momento para comprar una casa


El 70% de los españoles cree que no es un buen momento para comprar una casa, porcentaje que se eleva al 100% al hablar de las personas que están actualmente en desempleo, según una encuesta realizada por Basicohomes recogida por el portal inmobiliario Idealista.

El 33% de los encuestados afirma no estar interesado en comprar una casa en estos momentos y un 20% no pretende hacerlo a largo a plazo, aunque un 30% de la sociedad tiene intenciones de comprarse un piso de aquí a un año.

Por puestos de trabajo, sólo algunas personas que ocupan cargos intermedios (10%) o que no tiene personas a su cargo (12%) están interesados en comprar un piso en estos momentos, aunque el 50% de los desempleados también pretende hacerlo antes de un año.

El 83% de los directivos no tiene en mente comprarse un vivienda en propiedad en estos momentos, mientras que el 17% restante ni siquiera se lo plantea a largo plazo, algo que sí hacen el 50% de los desempleados, el 20% de las personas con mandos intermedios y el 12% de trabajadores sin personal a cargo.

Entre los principales motivos para comprar una casa, el 31% de los encuestados se inclina por la idea de poder poner la casa a su gusto, mientras que el 17% cree que es una buena inversión; el 14% quiere dejar de vivir con sus padres; otro 14% no quiere gastar dinero en el alquiler y el 10% quiere establecerse por su cuenta y no depender de la casera.

A la hora de valorar los problemas que surgen al comprar una vivienda, el 45% de los españoles desconfía de la situación económica, mientras que el 36% resalta la necesidad de que la vivienda se ajuste a las necesidades de la persona y el 6% a la situación económica y laboral. El 3% argumenta posibles errores financieros y 6% restante no sabe o no contesta.

Sobre la evolución de los precios de la vivienda en los últimos meses, el 60% de los encuestados cree que han bajado poco, mientras que el 30% asegura que siguen igual; el 4% considera que han subido mucho y el 3% que han subido poco.

En cuanto a lo que va a pasar en los próximos meses con los precios, más de la mitad (el 53%) creen que van a bajar poco, frente al 30% que piensa que van a bajar mucho. Además, un 7% se inclina por que los precios se mantengan en el nivel actual y otro 7% considera que subirán un poco.

Respecto a las estadísticas de vivienda, un 37% de los encuestados  cree que ocultan, mienten, engañan o están conducidas, frente a un 47% que no sabe o no contesta. Sólo un 3% cree que son correctas y un 7% piensa que están sobrevaloradas.

La venta de viviendas aumentó un 24,7% en el segundo trimestre y suma tres alzas consecutivas


La venta de viviendas en España aumentó un 24,7% en el segundo trimestre del año respecto a igual periodo del año anterior, hasta sumar 149.527 operaciones, según la estadística de transacciones inmobiliarias publicada hoy por el Ministerio de Vivienda.

Con este repunte interanual, ya son tres los trimestres consecutivos en los que sube la compraventa de viviendas en España tras el crecimiento del 4,9% logrado en el último trimestre de 2009 y del 1,5% en el primer trimestre.

"Las compraventas mantienen la recuperación iniciada en el cuarto trimestre de 2009, ya que supone el tercer incremento interanual consecutivo", subrayó el departamento de Beatriz Corredor.

Con respecto al trimestre anterior, como viene siendo habitual en los segundos trimestres, la tasa de variación es positiva, con un aumento del 39,6%.

martes, 7 de septiembre de 2010

La compraventa de pisos cae 6,3% en el segundo trimestre

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MADRID, 6 Sep. (EUROPA PRESS) -
La compraventa de viviendas cayó un 6,3% en el segundo trimestre en comparación con los tres primeros meses de año, hasta sumar 110.378 unidades, según el informe difundido por el Colegio de Registradores.
El dato supone invertir el aumento de transacciones de pisos del 16,2% registrado en el primer trimestre del ejercicio.
No obstante, las compraventas del periodo abril-junio arrojan un aumento del 9,45% en caso de comparar con el mismo periodo de 2009. Además, el volumen de las transacciones del segundo trimestre de 2010 supera al registrado en tres de los cuatro trimestres de 2009.
En cuanto al conjunto de la primera mitad del año, se compraron y vendieron un total de 228.289 viviendas lo que constituye un aumento del 7,6% sobre en el segundo semestre de 2009 y del 8,2% en comparación a enero-junio del pasado año.
Asimismo, en los últimos doce meses (julio 2009-junio 2010) se compraron y vendieron en España un total de 440.399 pisos, lo que, si bien constituye una caída del 3,24% respecto al mismo periodo precedente, es inferior a la del 15% registrada a cierre del primer trimestre del año.
El estudio que el Colegio de Registradores realiza en colaboración con la Universidad de Zaragoza considera que todos estos datos suponen el "mantenimiento de la ligera tendencia a la recuperación" del sector iniciada en los primeros meses de 2010.
En su opinión, "constatan que 2009 puede haber registrado el punto mínimo del ciclo bajista", a pesar de que aún mantienen una "significativa" distancia respecto al más de un millón de viviendas que se compraron y vendieron en 2006.
"Es posible que estos resultados estén mostrando el inicio de la recuperación, cuya intensidad dependerá del comportamiento de variables del mercado inmobiliario, fundamentalmente del precio de los pisos, y de otras externas al mismo, como el empleo, la evolución económica o los tipos de interés", indica el informe. "A corto plazo, todo parece indicar que se mantendrá un cierto grado de estabilidad o incluso ligeros crecimientos", añade.

TIPOS DE VIVIENDA.

Por tipos de vivienda, en el segundo trimestre del año cayeron las transacciones tanto de pisos nuevos como usados. En concreto, entre abril y junio se compraron y vendieron 55.657 pisos nuevos, un 8,3% menos en relación a enero-marzo, mientras que las ventas de usados se situaron en 54.721 (-4,2%).
En el conjunto del semestre y en términos interanuales las transacciones de pisos nuevos cayeron un 1,8%, hasta  116.397 unidades, pero las de viviendas usadas crecieron un 21%, hasta 111.892.

CC.AA. Y PROVINCIAS.

Por comunidades autónomas, todas registran descensos en la compraventa de viviendas en el segundo trimestre del año en comparación con el primero.
Andalucía es la región donde mayor número de viviendas se compraron y vendieron en el segundo trimestre del año, con 21.135 unidades; por delante de Madrid (14.913 pisos), Valencia (14.414 unidades) y Cataluña (13.860 viviendas).
Por provincias, la comparación intertrimestral arroja descensos en todas ellas. Las que sumaron mayores transacciones entre abril y junio son Madrid (14.913 pisos), Barcelona (9.208 unidades), Alicante (6.387) y Valencia (6.324 pisos).